Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитованияРефераты >> Банковское дело >> Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Пояснение по корректировкам
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала ставку арендной платы аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору.
Корректировка на местоположение
Расположенные в Кировском районе аналоги по местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому их цену поправок не вносят.
Корректировка на материалы стен дома
Стены дома, в которых расположены аналогичные квартиры – панельные, корректировка не проводится.
Корректировка на этаж
Учитывает различия объектов сравнения по местонахождению в составе дома. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры на первых и последних этажах дешевле аналогичных квартир на средних. Для расчета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу – Таблица 17.
Таблица 17 Расчет корректировки на этаж
|
Объекты сравнения |
Цена предложения, руб./кв. м. |
Корректировка, % |
Источник информации |
|
1-комнатная квартира типовая на 5-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/16/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 100. Цена предложения: 850 000 руб. |
27419 |
5,9 |
АН «Академия жилья», тел. 227–72–40. |
|
1-ком. квартира типовая на 3-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/17/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 118. Цена предложения: 900 000 руб. |
29032 |
АН «Созвездие весов», тел. 227–72–40. | |
|
1-комнатная квартира типовая на 12-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 250 000 руб. |
33784 |
2,4 |
тел. 89139504928, АН «Дельта» |
|
1-ком. квартира типовая на 10-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня):37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 280 000 руб. |
34595 |
Частное объявление, тел. 2136568 | |
|
2-ком. квартира типовая на 1-м этаже 10-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон, адрес: ул. Комсомольская, д. 8. Цена предложения: 1 070 000 руб. |
22766 |
7,5 |
АН «БКП-7» тел. 3495425 |
|
2-ком. квартира типовая на 8-м этаже 9-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон, адрес: ул. Комсомольская, д. 4. Цена предложения: 1 150 000 руб. |
24468 |
АН «Единство» тел. 2630678 | |
|
3-ком. смежно-изолированная квартира на 10-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кропоткина, д. 134. Цена предложения: 1 550 000 руб. |
24603 |
3,2 |
АН «Домострой» тел. 2205196 |
|
3-ком. смежно-изолированная квартира на 5-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кропоткина, д. 132. Цена предложения: 1 600 000 руб. |
25397 |
АН «Эрсико» тел. 053 | |
|
Среднеарифметическое значение, % |
4,8 | ||
Объекты-аналоги №1 и №3 имеют расположение на последних этажах также как и объект оценки, поэтому не требуют корректировки, объект-аналог №2 расположен на втором более привлекательном этаже и требует корректировки.
Корректировка на площадь квартиры
Все аналоги имеют близкую по значению площадь к объекту оценки, поэтому не требуют корректировки.
Корректировка на планировку квартиры
Объекты-аналоги №1, №2 и №3 имеют, как и объект оценки одинаковую планировку с объектом оценки, для них корректировка не требуется.
Корректировка на отделку и состояние квартиры
Объекты-аналоги №1 и №2 по отделке сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 с улучшенной отделкой (евростандарт) следовательно требует понижающей корректировки, применяем в размере -7%.
Корректировка на наличие телефона
Объекты-аналоги №1 и №2 имеют установленные телефоны и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 требует повышающей корректировки на отсутствие телефона в размере +1%.
Ранжирование скорректированной арендной ставки квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Определение потерь от недоиспользования
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
По информации полученной от участников рынка средняя продолжительность аренды составляет 9–10 месяцев. Средняя величина поиска клиента на жилой объект средней площади составляет 2 месяца.
Возможная недозагрузка площадей и риск недополучения арендной платы составят:
Таблица 18 – Расчет коэффициента недозагрузки
|
Объект недвижимости |
Коэффициент оборачиваемости арендных помещений принят |
Число арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторов |
Общее число арендных периодов в году |
Коэффициент недозагрузки |
|
Квартира |
1 |
2 |
12 |
0,17 |
