Величина суммарного износа определяется по формуле:

ИСУМ = (1 – (1 – ИФИЗ / 100) * (1 – ИФУНК / 100) * (1 – ИВН / 100). (5)

2.3.2 Сравнительный подход и его методы

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

– изучение рынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

– сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

– анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;

– корректировка цен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа

Применение регрессионного анализа в сравнительном подходе позволяет выявить зависимость стоимости объекта от основных ценообразующих факторов. Метод дает возможность построения статистической модели, описывающую количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов для которых известна рыночная ценовая информация. Набор цен аналогов рассматривается как выборка из генеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математического ожидания. Последнее понимается как наиболее вероятное значение цены объектов такого типа в предположении о нормальности ее распределения. Для задач оценки рыночной стоимости объекта рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.

Модель имеет следующий алгоритм расчета: при выборке из n известных значений цен объектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогов и xo1, xo2,…, xok – для объекта оценки, линейная модель регрессии имеет следующий вид:

(6)

где i = 1, …, n

Построение регрессионной модели и расчет искомого значения автоматизирован в электронной таблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель, выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнения регрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этих двух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионной модели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистической надежностью 95%. При Fрасч>Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при /t/расч>tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверждается.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж

Для проведения данного расчета из всего перечня выставленных на продажу квартир, выбираются самые схожие по основным ценообразующим факторами.

Расчет стоимости объекта оценки представляется в виде таблицы. Таблица включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):

1. Отрицательная поправка (–) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.

2. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

– Последовательно: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).

– На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.

Объекты сравнения, применяемые в данной работе, по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.

Существую следующие виды корректировок:

1. Корректировка на передаваемые права. Поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.

2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.

3. Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров.

4. Корректировка на наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон.

5. Корректировка на этаж. Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее / более привлекательных по сравнению с объектом оценки.

6. Корректировка на планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства и различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировки при прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору по сравнению с квартирами типа «хрущевки».

7. Корректировка на санузел. Поправка, отражает качество и комфортность санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.