При этом, учитывая, что дебиторская задолженность и запасы строительных материалов в указанных нами размерах (4032 млн. р. и 2768 млн. р. соответственно) являются среднемесячными остатками и в течении года остаются неизменны, можем посчитать полученную выгоду предприятия от неуплаты процентов по привлеченным займам на долю снижения оборотных активов. Экономия за год составит:

В результате, если предприятие будет проводить политику по снижению дебиторской задолженности и запасов материалов, которая приведет к уменьшению их размера на 20%, оно получит годовую экономию денежных средств в размере 501,9 млн. р. (338,3 + 163,6 = 501,9).

Следует отметить, что эффект в деятельности предприятия может быть выше предполагаемого нами значения. Но это достигается лишь при согласованном взаимодействии всех служб организации, ежедневном контроле и анализе показателей ее деятельности.

3.2 Экономическое обоснование эффективности инвестиционного проекта

Сложившаяся практика инвестирования средств в строительство компаниями-девелопментами на белорусском рынке недвижимости состоит в том, что реализация проекта производится на стадии пятидесяти процентной готовности объекта. Это позволяет увеличить оборачиваемость капитала за короткий промежуток времени с достаточно высоким уровнем эффективности вложенных средств. Мировой экономический кризис оказал негативное влияние на развитие рынка недвижимости. Отсутствие кредитных ресурсов, недостаток собственных денежных средств значительно снизили спрос на объекты недвижимости. Так еще в начале 2008 года каждый вложенный инвестором рубль в объект торгово-офисной недвижимости приносил ему четырехкратную прибыль при реализации данного объекта, в то время как сегодня прибыль по торговле недвижимостью уменьшилась в два раза.

В связи с этим назрела необходимость разработки иной концепции реализации данных инвестиционных проектов, в частности, сдача торгово-офисных помещений в аренду после ввода объектов в эксплуатацию, с целью сохранения объектов, как выгодного вложения капитала, до момента увеличения их рыночной стоимости до уровня 2008 года. Необходимо провести расчет экономического обоснования эффективности инвестиционного проекта при получении рентных платежей, а также рассчитать возможности предприятия по своевременному погашению долгосрочных обязательств с уплатой процентного вознаграждения по ним.

3.2.1 Обзор рынка торгово-офисных помещений

Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости г. Минск начал формироваться после 2002 г. Основным игроком на рынке аренды объектов административного назначения являлось и является Управление делами Президента РБ и Мингорисполком. Подавляющее большинство объектов УД ПРБ и Мингорисполкома представляет собой морально и физически устаревшие здания советской постройки – проектные институты, административные здания предприятий, по своему оснащению соответствующие уровню помещений класса «С». Незначительную долю (3–5%) занимали объекты, в том числе частные, предлагающие офисную площадь класса «В». Класс «А» в 2002 году на рынке отсутствовал.

Эволюция отечественного бизнеса привела к росту требований, предъявляемых к качеству офисных помещений.

Следует отметить, что отсутствие на рынке западных транснациональных компаний, предъявляющих изначально высокие требования, оказывает сдерживающее влияние на качественный уровень бизнес-центров. Девелоперы в своих проектах ориентируются, прежде всего, на отечественный и российский бизнес.

Наиболее востребованные параметры офисных помещений для бизнес-центров класса «А» и «В»:

– месторасположение: главные проспекты (пр. Независимости, пр. Победителей, пр. Дзержинского), 1‑е и 2‑е транспортные кольца, линии метро.

– парковка: минимум 1 м/м на 100 кв. м.

– площадь: 20–50 кв. м (в аренду), 120–150 кв. м (в собственность)

– уровень отделки: отделка эконом-класса, предпочитают делать отделку самостоятельно.

– коммуникации: кабельный интернет, неограниченное количество телефонных линий, центральное кондиционирование – обязательно в офисах класса «А», в офисах более 100 кв. м. – желательно наличие санузла.

По данным Информационного центра коммерческой недвижимости «Твоя столица» общая торгово-офисная площадь Минска составляет около 1326 тыс. кв. м. Из них в торговых центрах города сдается только 145 тыс. кв. м. торговых площадей и в административных центрах – 147 тыс. кв. м. офисных помещений.

Основными действующими торгово-офисными центрами являются:

– Торгово-развлекательный центр «Expobel» – 31000 кв. м.

– Торгово-развлекательный центр «Град» – 18000 кв. м.

– Бизнес-центр «Виктория Плаза» – 18800 кв. м.

– Бизнес-центр «XXI век» – 17435 кв. м.

– Торговый центр «Корона» -18380 кв. м.

– Бизнес-центр по ул. Тимирязева, 65 – более 20000 кв. м.

– Торговый центр «Столица» – 11444 кв. м.

– Бизнес-центр «Немига Сити» – 7500 кв. м.

– Торговый центр «Гиппо» – 6472 кв. м.

– Торговый центр «Prostore» – 6200 кв. м.

– Бизнес-центр Короля, 51 – 5200 кв. м.

В период 2011–2015 гг. в г. Минск планируется сформировать несколько крупных деловых центров (с учетом существующих, строящихся и планируемых к строительству объектов):

– МКАД – пр. Независимости (БЦ «XXI век», БЦ «Порт 1, 2», БЦ «Gold City» и комплекс многоэтажных бизнес-центров, БЦ «Александров Пассаж», ТРЦ «Минск-Москва», БЦ по ул. Гинтовта).

– ул. Немига – пл. Богушевича (БЦ «Немига-Сити 1, 2», БЦ по ул. Мясникова, БЦ «София», многоэтажный бизнес-центр по ул. Немига, БЦ по пр-ту Дзержинского);

– пр. Победителей (БЦ по пр-ту Победителей‑7, БЦ по ул. Димитрова, реконструкция общежития БГУ, БЦ «Покровский», БЦ «Виктория»)

– ул. К. Цеткин – ул. Кальварийская (БЦ «Саако 1,2», БЦ по ул. Короля, 51, Многоэтажный бизнес-центр в рамках многофункциональной застройки по ул. М. Танка, крупный ТРЦ);

– ул. Аэродромная (Многофункциональный комплекс «Минск-Сити»).

Также формируются более мелкие деловые центры:

– по ул. Сурганова;

– по ул. Платонова;

– по пр-ту Дзержинского.

В 2008 году на рынке офисной недвижимости четко появилась тенденция роста качества предложения. На долю строящихся и планируемых к строительству административных объектов класса «А» в период 2008–2020 гг. приходится до 73% предложения, 17% всего объема предложения отвечает требованиям класса «В».

В настоящее время доля свободных площадей в административных центрах достаточно низкая. В успешных по формату и местоположению проектах она составляет не более 5% арендуемой площади. Информация об освобождающихся площадях в основных торговых коридорах Минска, как правило, не успевает достичь открытого рынка.

Для рынка торгово-офисной недвижимости Минска 2008 год явился «переломным». До этого времени иностранные девелоперские компании на белорусском рынке не были широко представлены. Немногочисленные зарубежные инвесторы предпочитали работать в форме совместных предприятий с белорусскими партнерами. В 2007 году резко возрос интерес иностранных компаний (Прибалтика, Ливан, Иран, Россия) к рынку коммерческой недвижимости. На низкоконкурентный рынок офисной недвижимости пришли крупные иностранные девелоперы с масштабными проектами. Однако, ввиду экономического кризиса на мировом рынке выросла вероятность того, что большинство проектов может быть заморожено на неопределенный срок.