Но прежде всего следует проанализировать проект на предмет безубыточности и финансовой прочности.

Существуют следующие основные методы оценки эффективности и устойчивости проектов:

укрупненная оценка устойчивости;

расчет границ и уровней безубыточности;

метод вариации параметров;

оценка ожидаемой эффективности проекта с учетом факторов неопределенности.

Предлагается проанализировать проект несколькими предложенными методами: путем расчета границ и уровней безубыточности; произвести анализ чувствительности проекта методом вариации параметров. Далее будет дана оценка инвестиционного проекта путем учета фактора риска в условиях неопределенности.

Граница безубыточности (предельный уровень) параметра проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой коэффициент к значению этого параметра на данном шаге, при применении которого чистая прибыль участника на этом шаге становится нулевой.

Одним из наиболее важных показателей этого типа является уровень безубыточности.

Точка безубыточности - [break-even point (analysis), BEP = точка достижения равновесия]. Ее смысл, как это вытекает из названия, заключается в определении минимально допустимого (критического) уровня производства (продаж), при котором проект остается безубыточным, то есть, не приносит ни прибыли, ни убытка.

Годовые поступления денежных средств составляют 13140 тыс. долл. без НДС, годовая сумма выплат на эксплуатацию отелей - 2 470 тыс. долл. без НДС. Средняя цена 1 кв. м. определяется делением выручки на площадь сдаваемых в аренду помещений. Таким образом, усредненная ставка дохода на 1 кв. м. площадей включая ставку на эксплуатационные расходы составляет

р = 15612 000/37 700 = 414,11 долл.

Уравнение выручки от реализации (Q) по имеющейся средней цене р = 414,11 долл. имеет вид:

Q = 414,11х,

где х – количество кв. м. сданных в аренду площадей.

Уравнение себестоимости должно учитывать постоянные затраты Сconst.

Величину постоянных расходов за год вычислим на основании табл. 3.1. Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл. Годовые расходы равны

Сconst = 137 203/10 = 13720,3 тыс. долл.

Стоимость переменных расходов в нашем случае равняется нулю.

Уравнение себестоимости примет вид:

С = Сconst

где Сconst – постоянные затраты.

Их величина равна 13720,3 тыс. долл.

Тогда уравнение себестоимости примет вид

С = 13720300

Точка безубыточности находится в месте пересечения кривых выручки и себестоимости. Математически это определяется приравниванием правых частей уравнений кривых и нахождением количества единиц продукции, обеспечивающих безубыточность производства.

414,11х = 13720,3

х = 13720300/414,11

х = 33 132 кв. м. или 33,132 тыс. кв. м

Таким образом, если предприятие не сможет сдавать в аренду 33,132 тыс. кв. м и более постоянно в течение года, то оно понесет убытки. Эта величина составляет долю 33132/37700 = 0,8788 или 87,88% от общего размера имеющихся площадей, предназначенных для сдачи посетителям отелей. Запас финансовой прочности по имеющимся данным составляет от 12,12% (в случае стопроцентного использования имеющихся площадей, что практически недостижимо) до 5,12% в случае коэффициента использования площадей, равного 93%, принятого нами для расчетов.

Денежная точка равновесия (величина критического объема выручки в денежном выражении) определяется по формуле

ПР = , (4)

где Сconst – постоянные затраты;

- средняя себестоимость 1 кв. м сдаваемых площадей,

p - средняя арендная ставка 1 кв. м сдаваемых площадей.

Удельная себестоимость определяется делением суммарных затрат за год на площадь арендуемых помещений.

Усредненные данные о совокупных расходах (себестоимости) 1 кв. м арендуемых площадей в год вычислим на основании табл. 2.1.

Общая величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл. Следовательно, расчетная величина годовой себестоимости 1 кв. м. площади, сдаваемой в аренду (средняя себестоимость одной услуги), равна

= 137 203/10/37700 = 363,93 долл.

р = 15 612 000/37 700 = 414,11 долл.

Однако, формула (4) верна лишь для производственных предприятий. В сфере коммерческой недвижимости требуется ее модифицированная форма.

Соотношение /p можно охарактеризовать как удельный вес переменных издержек в цене товара и определить отношением совокупных затрат к объему реализованной продукции. Он называется коэффициентом покрытия (а) и показывает, какую долю в цене товара составляют переменные затраты. В итоге последняя формула примет вид:

ПР = Сconst/(1 – а),

где Сconst - постоянные расходы;

a - коэффициент покрытия.

Так в нашем случае товаром являются гостиничные номера, сдаваемые посетителям, дополнительных затрат с увеличением сдаваемых площадей предприятие не несет, т.е. доля переменных затрат равна нулю, коэффициент покрытия также равен нулю.

Порог рентабельности в стоимостном выражении составит:

ПР = 13720,3/1 = 13720,3 тыс. долл.

Естественно, что только путем поддержания показателя выручки на уровне не ниже постоянных затрат в размере 13720,3 тыс. долл. можно обеспечить безубыточность проекта.

Анализ чувствительности проекта методом вариации параметров предлагается провести путем изменения основных базовых компонентов проекта – уменьшения объема выручки, увеличения ставки дисконтирования, увеличения процента за кредит.

Рекомендуется рассматривать сценарии, в которых границы изменения параметров задаются следующими: темпов общей инфляции, темпов роста цен и, соответственно, нормы дисконта на 0,03 пункта; уменьшения объема выручки на 15%; увеличения процента за кредит от его проектного значения по кредитам в СКВ на 20%.

1. Пусть норма дисконта возросла с 0,12 до 0,15, т.е. r = 0,15.

Это приведет к изменениям коэффициента дисконтирования, а следовательно, и ЧДД, рассчитанного в табл. 3.3. Расчет ЧДД с измененной нормой дисконта приведен в табл. 3.4.

Таблица 3.4 - Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с измененной нормой дисконта, тыс. долл.