Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капиталь­ного ремонта производственных зданий, жилых домов; пере­ профилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модерниза­ции производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строи­тельство индивидуальных домов (квартир в домах общей собст­венности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентная политика в отно­шении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая дли­тельность ссуды и особенность залога.

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производит­ся как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную вели­чину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных рас­ходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохо­да для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, свя­занные с ипотечным кредитованием, и др.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, упла­ты процентов имеют подвиды:

ü типовая ипотека;

ü ипотека с периодическим увеличением сумм взносов;

ü ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой;

ü ипотека с залоговым счетом;

ü ипотека с переменной процентной ставкой;

ü кредиты с дележом стоимости имущества.

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора):

ü финансовое положение клиента резко ухудшилось по срав­нению с данными заявки;

ü выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

ü начато судебное разбирательство по изъятию имущества;

ü обнаруживается, что имущество является объектом (пред­метом) нарушения закона.

Залогодатель должен принимать меры, необходимые для со­хранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повре­ждения.

В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять по документам и по факту наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д.

- 4 -

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита, что обус­ловлено длительными сроками погашения и величиной этих кредитов. Ипотечные кредиты относительно недоро­ги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя.

1. Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования.

2. Кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия залога имущества, выдачи кредитов.

3. Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем.

4. Существует возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита при возврате первого.

5. Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

6. Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выку­пить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

7. Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

ü позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

ü содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

ü способствует решению социальных проблем;

ü создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, дру­гих ценных бумаг ипотечных организаций);

ü расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными ор­ганизациями;

ü дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рын­ка недвижимости в форме ипотечных банков, специализиро­ванных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значи­тельный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку ры­ночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит следует тщательно изучать все вари­анты будущих изменений цен. Реализация банком закладывае­мого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком.

Ипотечные кредиты имеют сравнительно низкую ликвид­ность, и для них особую роль играют страхование и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.

ТЕМА №19. Современные формы и виды кредитования

1) Понятие факторинга и его преимущества

2) Виды факторинга

3) Форфейтинг и его отличительные черты

4) Франчайзинг

- 1 -

Факторинг имеет англо-американские корни и в наиболее общем виде означает выкуп дебиторской задолженности поставщика товаров (услуг) с принятием на себя обязанностей по её взысканию и риска не­платежа. Поставщик продает дебиторскую задолженность специализированному финансовому институту (факторинговой компании), которая в свою очередь именуется фактором.

В факторинговых операциях участвуют три стороны: 1) фактор-посредник, которым может быть коммерческий банк или специализированная факторинговая компания; 2) поставщик: 3) покупатель.

Факторинг как сфера финансового бизнеса развивается тогда, когда частым явлением становится по­ставка товаров (работ, услуг) с отсрочкой платежа.

Важнейшая цель факторинга - это в первую очередь финансирование продавца товаров, лица, вы­полняющего работы, услуги, на период отвлечения оборотных средств, на период вынужденно предостав­ляемой отсрочки в оплате таких товаров (работ, услуг). Возможность уступки тех или иных денежных тре­бований для получения финансирования позволяет продавцу согласовать с покупателем выгодные условия продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг.