Договор аренды земли вступает в силу после его государственной реги­страции(ст. 18 Закона об аренде зем­ли). До момента получения документа, подтверждающего право на зе­мельный участок, и до государствен­ной регистрации такого документа приступать к использованию земель­ного участка не разрешается, о чем прямо указано в п. 3 ст. 125 ЗК.

В соответствии со ст. 14 Закона об аренде земли, типовая форма договора аренды земли должна утверждаться Ка­бинетом Министров Украины. Типовая форма договора, применявшаяся раньше (утверждена постановлением КМУ от 17.03.93 г. №197), не соответствует но­вой редакции Закона об аренде земли.

Арендатор имеет право на возме­щение убытков, понесенных им вслед­ствие невыполнения арендодателем условий, определенных договором арен­ды. Убытками считаются фактические потери, понесенные арендатором в свя­зи с невыполнением или ненадлежащим выполнением условий договора арен­додателем, а также расходы, которые арендатор осуществил или должен осу­ществить для восстановления своего нарушенного права, и доходы, которые он мог бы реально получить в случае надлежащего выполнения арендодате­лем условий договора. Размер факти­ческих расходов арендатора определя­ется на основании документально под­твержденных данных. В случае действий арендатора, не предусмотренныхдого-вором аренды, приведших к изменению состояния земельного участка, арендо­датель не имеет права на возмещение убытков. В случае осуществления арен­датором по письменному согласию арендодателя улучшения арендованно­го земельного участка за свой счет арен­додатель обязан компенсировать расходы на его улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель имеет право на воз­мещение убытков в случае ухудшения арендатором полезных свойств арен­дованного земельного участка.

При решении вопросов, связан­ных с возмещением убытков арендо­дателям земли и арендаторам, следует руководствоваться статьями 28,29 За­кона, а также Постановлением Каби­нета Министров Украины от 19.04.93 г. №284 «О порядке определения и возмещения убытков владельцам зем­ли и землепользователям».

Раздел 4. Учет арендных операций ВАТ «Большевик»

По условиям числового примера ВАТ «Большевик» выступает в договорах арен­ды одновременно в двух лицах, являясь:

- арендодателем по отношению:

- к ООО "Олимп" - по переданной в аренду под складские помещения ча­сти производственного здания (инв.№ 1) площадью 100 кв. м с оплатой 12 000 грн. в месяц (в т. ч. НДС);

- к физическому лицу - СПД А. С. Алексееву - по переданному ему по бартерному контракту от 01.10.02 г. в аренду грузовому автомобилю КрАЗ (в счет полученных от него товаров (сантехника) на 1 800 грн. (с НДС)) сроком на 3 месяца с оплатой по 600 грн. в месяц;

- арендатором по отношению к физическому лицу - СПД И. К. Глебову -по полученному от него в аренду легковому автомобилю (оценен в 13 000 грн.) для административных нужд.

Согласно Закону об аренде "арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимое арендатору для осуществ­ления предпринимательской и другой деятельности" (ст. 2).

Поскольку в примере рассматривается случай аренды имущества, не при­надлежащего предприятиям государственной или коммунальной формы соб­ственности, то сторонам аренды следует пользоваться нормами главы 25 "Иму­щественный наем" Гражданского кодекса (ГК).

Примечание. При желании можно пользоваться и нормами Закона об аренде (п. 4 ст. 1), но такое решение должно быть зафиксировано в самом договоре аренды.

Приведем некоторые положения, которые являются азами аренды, но поче­му-то иногда упускаются из виду сторонами арендных отношений.

Так как согласно ГК "наймодатель обязуется предоставить нанимателю иму­щество во временное пользование за плату" (ст. 256), то бесплатных, как и бессрочных, договоров аренды не бывает

- Договор аренды заключается только в письменной форме (ст. 257 ГК).

- Договор аренды заключается:

- при аренде государственного имущества - с использованием формы Ти­пового договора аренды;

- в случае аренды коммунального имущества - по форме, разработанной и утвержденной органами местного самоуправления.

При аренде имущества предприятий других форм собственности или иму­щества физических лиц форма договора может быть произвольной.

Согласно ст. 153 ГК договор считается заключенным, если между сторона­ми достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются те условия договора, которые признаны таковыми зако­ном или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относи­тельно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для государственного и коммунального имущества существенные условия договоров аренды определены статьей 10 Закона об аренде.

Для всего остального имущества существенными считаются:

- упомянутые условия, если стороны договора аренды приняли решение ру­ководствоваться Законом об аренде;

- условия, необходимые для договоров данного вида.

Поэтому в любом договоре аренды следует указать:

- начало и срок аренды,

- наименование объекта и его стоимость,

- условия получения и возврата такого объекта,

- размер арендной платы и др.

Стороны могут предусмотреть в качестве условия, например, страхование имущества арендатором или индексацию арендной платы и др.

Очень важно решить вопрос о ремонте или(и) улучшениях объектов аренды (реконструкции, модернизации и т. п.): возможность либо необходи­мость их проведения и за чей счет они будут осуществляться.

Если, как в нашем примере, заключается договор аренды помещения, то сторонам аренды следует определиться с оплатой коммунальных услуг. Поэтому в самом договоре необходимо указать, кому арендатор должен пла­тить за предоставленные услуги: арендодателю или непосредственно постав­щикам таких услуг. (Как свидетельствует практика, при долгосрочных догово­рах аренды помещений арендатору приходится самому производить оплату коммунальных услуг поставщикам этих услуг с заключением с ними соответ­ствующих договоров - на подачу тепла, воды, электроэнергии и т. п.)

Бухгалтерский учет

Принципы формирования в бухгалтерском учете информации об аренде и ее раскрытия в финансовой отчетности определены П(С)БУ 14 "Аренда".

Поскольку по условиям числового примера заключаются договоры операци­онной аренды, то учет именно этих операций я и рассмотрю.

Объект операционной аренды остается собственностью арендодателя и в бухгалтерском учете продолжает числиться на балансе.

В регистрах аналитического учета объекты аренды выделяются в отдельную группу "Объекты, переданные в операционную аренду".

Согласно п. 16 П(С)БУ 14 стоимость и начисление амортизации объекта аренды отражается на счетах бухгалтерского учета класса 1, то есть на счетах 10, 11 и 13.

Доход от операционной аренды признается прочим операционным доходом (п. 17 П(С)БУ 14), поэтому для его отражения на счете 71 выделен отдельный субсчет 713 "Доход от операционной аренды активов".