Аренда основных средств в Украине на примере предприятияРефераты >> Бухгалтерский учет и аудит >> Аренда основных средств в Украине на примере предприятия
3.6. Юридическое оформление операций аренды земли. Нормативная база, необходимая для осуществления операций по аренде земли
Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. №436-IV (далее - ХК).
Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. №2768-111 (далее - ЗК).
Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. №435-IV (далее - ГК).
Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. №161-XIV( далее — Закон об аренде земли).
Постановление КМУот25.12.98 г. №2073 «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли» (далее — Порядок №2073).
Постановление КМУ от 24.01.2000 г. № 119 «Об утверждении Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая)» (далее — Порядок №119).
Постановление КМУ от11.10.2002 г. № 1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков».
Приказ Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.99 г. №43 «Об утверждении Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли» (далее — Инструкция №43).
Приказ Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. №5 «Об утверждении формы Типового договора аренды земельной доли (пая)».
Общие положения об аренде земли
В соответствии с главой 15 ЗК, право пользования земельным участком может быть реализовано в форме постоянного пользованияземельным участком или аренды.
В постоянное пользование предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, и только предприятиям, учреждениям и организациям, относящимся к государственной или коммунальной собственности, при этом срок пользования не ограничивается (ч. 1 ст. 92 ЗК).
Что касается аренды, то, согласно ч. 1 ст. 93 ЗК, право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и прочей деятельности. Аренда земельного участка может быть краткосрочной— не больше 5 лет и долгосрочной— не больше 50 лет. В этом разделе рассмотрим именно право аренды земельного участка, а не право постоянного пользования (их следует различать).
Арендаторамиземельных участков могут быть граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства.
Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица (ч. 1 ст. 4 Закона об аренде земли). Следовательно, физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование (ст. 92,123 ЗК), не могут быть арендодателями. Что касается земель государственной и коммунальной собственности, то до разграничения,в соответствии с законом, этих земель арендодателями земельных участков в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти в рамках полномочий, определенных Земельным кодексом Украины (п. 1 Заключительных положений Закона об аренде земли).
Объектамиаренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на ней, или без них.
Следует учесть, что земельный участок, обремененный залогом, может передаваться в аренду только при согласии залогодержателя (ч. 4 ст. 6 Закона об аренде земли). Договор аренды земельного участка, обремененного залогом, без согласия залогодержателя признается недействительным согласно ст. 210 ЗК.
Земельные участки не могут быть объектами лизинга (п. 2 ст. 3 Закона Украины «О финансовом лизинге», ст. 807 ГК).
Договор аренды земли: содержание, заключение, регистрация, расторжение
Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации (ч. 2 ст. 125 3К). Договораренды земли— это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст. 13 Закона об аренде земли).
Существенные условиядоговора аренды земли, а также документы, являющиеся неотъемлемой частьютакого договора, определены в ст. 15 Закона об аренде земли. Следует иметь в виду, что, согласно ч. 2 ст. 15 упомянутого Закона, отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий, а также нарушение требований статей 4 — 6, И, 17,19 этого закона является основанием для признания договора недействительным.
Статьи 24 и 25 Закона об аренде земли содержат перечень прав и обязанностей арендодателя и арендатора.
Так, арендодатель обязан:
— передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды;
— при передаче земельного участка в аренду обеспечивать, согласно закону, реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земельного участка;
- не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земельным участком;
- возместить арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния объекта аренды, проводившимся арендатором по согласию арендодателя;
- предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе его использования могут стать причиной экологически опасных последствий для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.
Арендатор земельного участка обязан:
- приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке;
- выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения (обременения) в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;
- соблюдать режим использования земель природно-заповедного и прочего природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу государственной налоговой службы.
Соответствующим образом доказанное невыполнение стороной в договоре хотя бы одной из этих обязанностей является, согласно ч. 1 ст. 32 Закона об аренде земли, основанием тля расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию второй стороны. Следует учитывать, что невыполнение арендодателем обязанности по предоставлению в пользование земельного участка в состоянии, отвечающем условиям договора аренды (п. 1 ч. 2 ст. 24 Закона об аренде земли), может быть основанием для расторжения договора только в случае, если арендодатель не оговорил недостатки земельного участка при заключении договора (ч. 3 ст. 36 Закона об аренде земли).