Таблица4.5.

Затем гараж сдаем в аренду арендатору стоимость арендной платы в месяц составит: 220руб*120кв.м = 26400руб в месяц и 26400*12=316800 в год.

Гараж окупится через 769400/316800=2,4 года т.е. через 2 года и 4месяца, а затем ежегодно будет получать дополнительную прибыль в сумме 316800руб.

Заключение

В результате проводимых реформ на отечественном рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном рынке нежилых помещений. С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры принимают основные нормативные акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме того, до сих пор не сложился рынок компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление государственной и муниципальной недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих компаний, которые в основном концентрируют свое внимание на управлении эксплуатацией.

Представляется необходимым создание управляющих компаний с сохранением стопроцентного пакета акций в собственности государства, что позволило бы приблизиться к рыночным методам управления имуществом. Кроме того, это позволило бы принципиально поменять исходную государственную форму собственности и совершенствовать механизмы хозяйственного управления объектом. Право собственности на стопроцентный пакет акций, с точки зрения решения главных задач государственного собственника, обусловливает для него безусловную управляемость объектами недвижимости и полную принадлежность результатов его деятельности.

Для комплексной реализации городской программы развития, связанной с повышением эффективности управления городской недвижимостью, необходимо обеспечить подготовку квалифицированных профессиональных управляющих. Проведение следующего комплекса мероприятий позволит городской администрации:

· создать единый стандарт качества подготовки профессиональных управляющих городской собственностью;

· унифицировать требования, предъявляемые к управляющим городской собственностью;

· формализовать процедуру проведения конкурсов на управление городскими объектами недвижимости и долями участия города в инвестиционных проектах, тем самым существенно снизив связанные с этим издержки;

· уменьшить риски возникновения убытков в городском бюджете от неквалифицированного управления городской недвижимостью и долями участия города в инвестиционных проекта, а также существенно повысить реальные доходы в городской бюджет, активизировать инвестиционный процесс в городе, обеспечив в конечном итоге, условия для наиболее полного удовлетворения социально-экономических потребностей населения города Москвы.

Как уже отмечалось, недвижимость является одним из важнейших ресурсов деятельности государства наряду с материально-техническими, финансовыми и человеческими ресурсами, а недвижимое имущество является важнейшим имущественным компонентом. Так, по мнению западных специалистов, оценочная стоимость недвижимости составляет от 50 до 60 процентов национального богатства стран. Однако в структуре недвижимости значительную часть занимают объекты, которые не приносят дохода при их использовании (например, объекты социального и культурного назначения). Профессиональные управляющие владеют таким методом управления как работа с портфелем недвижимости, при помощи которого возможно рациональное содержание как доходных, так и убыточных объектов путем направления денежных средств, полученных с доходных видов недвижимости на объекты, не приносящие дохода.

Среди способов и методов работы с недвижимым имуществом, которые применяются управляющими компаниями, можно выделить следующие:

· создание собственной управляющей структуры;

· передача функций по управлению собственной специализированной компании;

· создание удерживающей компании.

-сдача офиса в доверительное управление;

-сдача офиса в аренду по более дорогой цене нескольким арендаторам;

-сдача в аренду одному арендатору на условиях долгосрочной аренды.

Собственная управляющая структура создается в рамках материнской компании и является отдельным структурным подразделением без образования юридического лица. Автономность структуры обеспечивается собственным бюджетом, утверждаемым руководством головной компании.

Собственная специализированная компания создается путем учреждения дочернего общества как отдельного юридического лица с функциями управляющей компании. При этом доля головной компании может варьироваться от контрольного пакета акций до стопроцентного участия в уставном капитале дочерней организации. Основой создания является передача имущественных комплексов или отдельных объектов недвижимости в уставный капитал.

Удерживающая компания является аналогом дочерней компании, но при этом она не осуществляет функций управления недвижимым имуществом. Удерживающая компания является собственником недвижимого имущества и наделена полномочиями по пере-даче своих функций по управлению профессиональным участникам рынка (например, аккредитованной управляющей компании) на любом законном основании: по договору до-верительного управления, по договору возмездного оказания услуг, агентскому договору.

Для повышения эффективности управления городской недвижимостью необходимо решить, по крайней мере, три группы проблем, которые условно подразделяются на стратегические, технические и организационные.

Стратегической проблемой является формирование целей управления разными группами объектов городской недвижимости.

К техническим проблемам относятся: