История возникновения офиса – строительство нежилого объекта, административно-производственного назначения, принадлежащего ООО «Интекс».

Обслуживанием и ремонтом данного офиса занимается ЖЭУ № 18.

Данный офис переходит в аренду то одному арендатору, то другому, но арендная плата не покрывает всех убытков полностью, а лишь частично.

В настоящее время данный офис выгодно сдать в аренду выгодному арендатору, способному платить достойную арендную плату, которая позволит свести убыточность использования данного офиса на нет.

Среди факторов, которые влияют на привлекательность данного офиса можно выделить:

И еще хотелось бы отметить, что на текущий и капитальный ремонт данного офиса идут значительные средства, а именно:

Для расчета стоимости содержания анализируемого офиса используем затратный метод оценки.

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Цр х S

= 1200 руб. х 3541,6 м2 = 4249, 92 тыс.руб.,

где Арем. – стоимость косметического ремонта;

Цр – цена ремонта в расчете на 1м2;

S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта.

Расходы на содержание офиса на год.

Таблица2.1.

Графически структура расходов офиса такова:

Рисунок 2.1. Расходы на содержание офиса на год.

Отсюда, для арендодателя имеются следующие плюсы и минусы :

На основании вышеизложенного для более эффективного использования анализируемого объекта можно использовать следующие возможные варианты его выгодного использования:

1.Сдать офис в доверительное управление;

2.Сдать в аренду по более дорогой цене нескольким арендаторам;

3.Сдать в аренду одному арендатору на условиях долгосрочной аренды.

Глава 3.Разработка проекта мероприятий по управлению офисными зданиями

3.1. Недвижимость в доверительное управление частным компаниям

Департамент имущества Москвы намерен передать часть городской недвижимости в доверительное управление частным компаниям.

«Мы намерены 1 января 2006 года начать эксперимент по передаче части московской недвижимости в доверительное управление профессиональным участкам рынка в трех округах города Москвы: Центральном, Западном и Восточном», - заявил «Интерфаксу» в четверг глава департамента Владимир Силкин,

По его словам, «управляющим компаниям, которых в Москве можно насчитать около сотни, планируется передать ту часть городской недвижимости, которая не занята «добросовестными» арендаторами-льготниками». При этом глава департамента отметил, что льготники по-прежнему будут в арендных отношениях с городом.

Как пояснил В.Силкин, «перед управляющими компаниями город поставит непростые задачи: во-первых, повысить коммерческую привлекательность недвижимости (например, отремонтировать и закупить современное оборудование), а во-вторых, увеличить доходы бюджета, заключая договоры аренды по реальным рыночным ставкам».

«Все доходы за исключением инвестиционных затрат на улучшение помещений и эксплуатационных расходов управляющей компании будут перечисляться в городской бюджет», - заявил В.Силкин. По его словам, заработок управляющей компании составит вознаграждение, которое город перечислит ей по результатам квартала. «Размер этого вознаграждения станет предметом конкурсных торгов. Компания, которая согласится управлять городской недвижимостью за меньший процент станет победителем», - отметил глава департамента имущества.

Как сообщил В.Силкин, в начале эксперимента управляющим компаниям, отобранным на конкурсе, будет передаваться по 20 тыс. кв. м нежилой недвижимости. «В первую очередь, этому новому правилу подвергнутся те помещения, у которых заканчивается срок аренды», - отметил он. Кроме того, по словам В.Силкина, городские власти «будут стараться отдавать целые микрорайоны в руки управляющей компании, чтобы она эффективно распоряжалась и сдавала все помещения в одном районе».

Глава департамента предположил, что уже после эксперимента, когда вся не занятая льготниками недвижимость будет передана в доверительное управление, каждая компания получит до 100 тыс. кв. метров недвижимости.

Преимуществами Дальнего Подмосковья являются экология и рекреативность. Такое мнение высказал заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский.