· увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов;

· создание благоприятных условий для активизации деловой активности.

Выделим из городского имущественного комплекса объекты недвижимости, предназначенные для извлечения дохода, а также объекты, которые могут быть вовлечены в коммерческий оборот путем изменения их назначения и потребительских свойств.

На территории города Москвы расположено более 37 тыс. нежилых зданий общей площадью около 70 млн. кв. м. (14,05 млн. кв. м. нежилых помещений встроены в жилые дома), около 42 млн. кв. м. из которых являются собственностью города. Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные организации и иные. Доля каждой из перечисленных категорий не превышает 9 процентов всей совокупности нежилых помещений.

Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. Примерно треть всех нежилых помещений, принадлежащих городу, сдается в аренду, т.е. более 13 млн. кв. м. Необходимо отметить, что арендная плата за нежилые помещения составляет более 32 процентов от общего дохода, полученного от имущественно-земельного комплекса города Москвы в 2005 году. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т.е. отсутствует пообъектное управление.[4]

Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления.

Управляющие органы города, как собственника, совершают сделки купли-продажи. Основными операциями такого рода являются: · продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской собственности;

· продажа арендованного имущества арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа;

· продажа незавершенных объектов.

К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению поступлений в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. Д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность управления муниципальной недвижимостью.

Важным является вопрос о соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить значительную часть производственных площадей и нежилых помещений в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. К. является важнейшим рычагом регулирования экономики.

Глава 2. Анализ методов управления офисными зданиями

Общая характеристика и анализ исследуемого объекта

Анализируемый объект ООО «Интекс» представляет собой следующее.

Месторасположение офиса: промзона Парнас, 3-ий Верхний проезд, дом 6 корпус 2.

Описание офиса: нежилое одно-двух этажное здание, общей площадью 3541,6 кв.м. Рыночная стоимость на момент оценки составляет 28120560 рублей.

Объемно-планировочная характеристика офиса:

Основные характеристики конструктивных элементов здания ( Конструктивная схема с продольными и поперечными несущими стенами.