«Преимуществом этих мест является то, что экология и рекреативность тут уже близки к безупречным. Действительно чисто, приятно и красиво. Эти места сейчас активно осваиваются, но сказать о каких-то четких тенденциях я не могу – там строятся и сверхдорогие коттеджи, особенно в местах на воде, и сравнительно недорогие дома за $200 тысяч, и некая «золотая середина» по $400-500 тысяч. Что в итоге окажется наиболее востребованным – покажет время», - заявил эксперт.

По мнению Александра Гениевского, земли в этой зоне остается еще достаточно много, но она сложна в освоении. «Нет центральных коммуникация – соответственно, их строительство ведет к дополнительным тратам. Хорошая дорога, достаточные мощности воды, электричества, канализации, газа – все это является основными ограничениями», - считает он.

3.2. Недвижимость в аренду нескольким арендаторам

Столичный рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ждет серьезная реформа: департамент имущества Москвы передаст практически всю муниципальную нежилую недвижимость в управление частным компаниям. Задачи проекта - повышение качества сдаваемых площадей и увеличение поступлений от арендной платы. Управляющие компании департамент обещает отбирать на конкурсах. Однако участники рынка заранее убеждены в том, что большую часть объектов все равно получит структура, подконтрольная чиновникам, которая в результате на совершенно законных основаниях будет получать комиссионные с каждой сделки по сдаче муниципальных площадей в аренду.[5]

"В течение ближайших двух-трех лет мы рассчитываем передать более 5 млн. кв. м коммерческой недвижимости в управление профессиональным управляющим компаниям",- заявил глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин. По его словам, уже до конца этого года будет отобран ряд компаний, каждой из которых передадут в управление по 20 тыс. кв. м. Так чиновники хотят отработать систему взаимодействия с УК, чтобы затем запустить ее по всей Москве. После того как система будет отработана, каждой управляющей компании департамент имущества рассчитывает выделить по 100 тыс. кв. м площадей.

Плотными площадками для эксперимента станут Центральный, Восточный и Западный округа столицы. Как пояснил Владимир Силкин, сейчас рассматривается несколько вариантов управления недвижимостью: "Первый - передать УК те договоры, которые заканчиваются.

Второй, наиболее логичный,- передать им в управление недвижимость того или иного микрорайона целиком". При этом, как сообщает "Бизнес", управляющая компания, которая выиграет в конкурсе, обязана будет предоставить финансовые гарантии, например, депозит в размере полугодовой арендной платы на счете города, залог имущества, банковскую гарантию. "Если УК нарушит условия договора с правительством Москвы, чиновники вправе будут отстранить ее от работы",- говорит Владимир Силкин.

Каким будет вознаграждение УК, правительство Москвы пока не решило. Силкин высказал лишь предположение, что речь может идти примерно о 10% от суммы арендных сделок за квартал. "Впрочем, размер этого вознаграждения может стать и предметом конкурсных торгов,- отметил он.- Компания, которая согласится управлять городской недвижимостью за меньший процент, при прочих равных условиях и станет победителем".

Рассуждая о возможных претендентах на роль управляющих муниципальной недвижимостью, генеральный директор управляющей компании Colliers FM Марина Великорецкая считает наиболее вероятным, что, по крайней мере, частью площадей все равно будут управлять аффинированные с департаментом имущества структуры, так как "город так просто не отпустит свои ресурсы". Тем не менее Великорецкая считает верным намерение передать муниципальную недвижимость в управление частным компаниям - такая технология на Западе уже давно применяется и хорошо себя зарекомендовала.

"Если в Москве построить прозрачную схему отношений с УК, это будет выгодно и городу, и управляющим,- говорит она.- Мы с удовольствием примем участие в конкурсе, но только при условии честной борьбы".

C тем, что, если проект будет грамотно реализован, успех ему гарантирован, согласна и генеральный директор УК "Инвест-лайн" Наталья Холопова. "Это интересно для многих компаний, в том числе для нас,- говорит она.- Хотя предлагаемая к управлению недвижимость имеет одну особенность: это, как правило, небольшие по площадям встроенно-пристроенные помещения. Уметь с ними обращаться - довольно редкий навык.

Не секрет, что УК предпочитают большие объекты, ведь чем больше объект, тем ниже себестоимость управления им".

Принять участие в конкурсе на управление муниципальной недвижимостью готов и директор компании УЭР Андрей Шаров. "Предполагаемый уровень вознаграждения вполне адекватен, и нам было бы интересно участвовать в таком тендере. Я расцениваю это намерение властей как положительную тенденцию. Если эксплуатация находящихся на балансе города нежилых помещений хотя бы частично будет отдана частным компаниям, рынок получит мощный толчок для развития",- полагает Шаров.

Окончательную версию программы управления муниципальной недвижимостью департамент имущества обещает подготовить к осени. Однако какой бы ни оказалась в итоге система отношений города с УК, с управлением недвижимостью, считает генеральный директор маркетинговой компании "Беш" Оксана Крымова, лучше других справится компания, "которая имеет опыт "возни" с большим количеством клиентов". "Поэтому,- полагает Крымова,- одним из самых серьезных претендентов на эту роль является входящая в департамент имущества Производственно-коммерческая дирекция (ПКД)".

По оценкам экспертов рынка недвижимости, ПКД сегодня работает с 20 тыс. арендаторов, а это, согласитесь, весьма серьезное конкурентное преимущество на любом конкурсе.[6]

Ставки аренды не недвижимую муниципальную недвижемость департамент имущества Москвы рассчитывает увеличить за три года на 80%. С 1 января 2006 года расходы предпринимателей на аренду помещений вырастут на 30% по сравнению с нынешним уровнем, в 2007-м - еще на 30%, в 2008-м - на 20%. И хотя глава департамента Владимир Силкин сообщил, что малый бизнес по-прежнему будет иметь льготы при аренде помещений, список льготников со следующего года будет пересмотрен.

Напомним, что с этого года новые арендные договоры уже заключаются по рыночным ставкам. По ранее заключенным договорам ставки выросли на 25% по сравнению с прошлым годом для льготных категорий арендаторов и на 50% - для прочих.

Сегодня в собственности Москвы находится 47 млн кв. м нежилой площади. Из них в аренду сдается 7,5 млн. кв. м.

Что же касается конкретного объекта, то в данном случае такой вариант возможен, но больше предпочтения имеют более крупные офисы, чем анализируемый.Сдача в аренду нескольким арендаторам в отношении данного офиса невозможно еще по причине его расположения.

Поэтому наиболее применим способ сдачи в долгосрочную аренду одному арендатору.