3.3.Недвижимость в долгосрочную аренду одному арендатору

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.[7]

Лимитную величину арендной платы, как правило, формируют три группы затрат:

где Кпл. – коммунальные платежи;

Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнесса.

Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю.

Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости, ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:

-балансовая стоимость арендуемого имущества, являющейся основой расчета обязательных платежей управляющей компании;

-норма амортизационных отчислений в коэффициентах.

Поскольку сумма арендной платы, рассчитанная таким путем немалая, то сдача такого офиса в долгосрочную аренду одному арендатору считается для арендодателя очень выгодным условием возмещения убытков от обслуживания данного объекта.

Далее рассчитаем применение долгосрочной аренды одному арендатору как более эффективное управление офисом.

Глава 4 . Экономическая часть

Неиспользуемую часть административного корпуса сдать в долгосрочную аренду сроком на 10 лет ООО «Турсервис» (вариант 1).

Для этого сначала рассчитаем доходность данной организации от своей деятельности и возможность выплаты арендной платы.

ООО «Турсервис» оказывает следующие виды услуг:

Туризм: все виды отдыха и лечение, туры ,

Организация экскурсий по городу и области;

Оформление выездных виз и оказание информационных и консультационных услуг по их получению (правила оформления виз, анкеты, необходимые документы);

Страхование;

Рассмотрим какие доходы создают вышеперечисленные услуги:

Хозяйственную деятельность анализируемого предприятия характеризуют следующие основные технико-экономические показатели.

Основные технико-экономические показатели ООО «Турсервис»

За 2007год

Таблица 4.1.

При условии сохранения лидирующих позиций на рынке туристических услуг, отсутствия сильных конкурентов, продолжения рекламных мероприятий, и стабильных темпов инфляции (12 %), выручка за 2008г., по нашим расчётам, составит 1991000 руб., что на 240 560 руб. больше, чем в 2007г.

Таблица 4.2.

Прогноз результатов деятельности предприятия на 2008 год