Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда она является обязательной, влечет за собой ничтожность сделки (п.1 ст.165).

Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ, сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость, в случаях, предусмотренных законом, подлежат обязательной государственной регистрации, в соответствии с Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[39] с последующими изменениями и дополнениями.

При совершении сделок с недвижимостью следует учитывать, что в законе могут содержаться требования о необходимости государственной регистрации самого договора по передаче недвижимости (и именно с момента такой регистрации он вступает в силу). Также закон может требовать обязательной государственной регистрации перехода прав на недвижимость, причем в ряде случаев оба вида регистрации не исключают один другого.

Например, купля-продажа нежилой недвижимости (за исключением предприятий) согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ требует государственной регистрации лишь перехода прав на нее, но не самого договора. Купля-продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 и п. 1 ст.551 ГК РФ) и предприятий (п.3 ст.560 и п.1 ст.564 ГК РФ) требуют государственной регистрации как договоры, так и переход права собственности. Подобным правилам (п.2 ст.1017 ГК РФ) подчиняются договоры мены (п.2 ст.567 ГК РФ) и доверительного управления имуществом (п.2 ст. 1017 ГК РФ).

В остальных случаях речь идет лишь о государственной регистрации договоров с недвижимостью, направленных на приобретение вещных прав на нее. Что же касается приобретения обязательственных прав на недвижимое имущество, то подобные сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, указанных в законе. Речь идет о договоре ипотеки (п. 3 ст.339 ГК РФ), договоре аренды зданий и сооружений, заключенном на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ), договоре аренды предприятий (п.2 ст.658 ГК РФ) и др. Не подлежат государственной регистрации такие сделки с недвижимостью, как договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок менее года, - а также и договоры аренды транспортных средств (воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов).

Кроме того, законом может быть установлена государственная регистрация как сделок с движимым имуществом определенных видов (п.2 ст. 164 ГК РФ), так и сделок с другими объектами гражданских правоотношений. Так, например, п.2 ст. 13 Патентного закона РФ от 23 сентября 1992 г.[40] с последующими изменениями и дополнениями установлена обязательная государственная регистрация лицензионных договоров в Патентном ведомстве РФ. Государственная регистрация сделок не отнесена законом к отдельной разновидности формы сделок. Однако, в связи с тем, что ей подлежат сделки, требующие простой письменной формы, а некоторые из них (ипотека, пожизненное содержание с иждивением и др.) еще и нотариального удостоверения, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению письменной формы сделки.

Стороны сделки не имеют право требовать государственной регистрации сделки, если это прямо не предусмотрено в действующем законодательстве, как в случае с нотариальным удостоверением.

§3. Оспоримые сделки

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в положениях о недействительности сделок не упоминал термин «оспоримость сделки». В целом ряде норм ГК РСФСР употреблялось выражение «признается судом недействительной по иску», во всех этих нормах перечисляются лица (физические и юридические), которые могут предъявить иск о признании сделки недействительной. Эта категория недействительности получила в литературе название «оспоримость».

Ныне действующий ГК РФ не просто выделил оспоримость, а и называет недействительные сделки оспоримыми в противовес ничтожным.

Все недействительные сделки ГК РФ разделяет на два вида: на ничтожные и оспоримые, причем в целом ряде норм ГК РФ перечисляет оспоримые сделки и лиц (физических и юридических), которые могут обратиться в суд с иском о признании оспоримых сделок недействительными.

Оспоримость означает, что сделки, ею пораженные, вызывают те правовые последствия, которые участники имели в виду при их совершении, но вместе с тем им свойственны определенные несоответствия требованиям закона, которые дают основания для иска об их недействительности. Для признания этих сделок недействительными в суд по основаниям, указанным в законе (ст. 173, 175, 176, 177, 178, 178, 179 ГК РФ), могут обратиться лишь те лица, которые указаны в каждой норме закона.

Выделение условий оспоримости сделок в отдельную категорию объясняется тем, что признание их недействительности не может иметь места без иска заинтересованного лица или потерпевшей стороны.

Из общего положения о личном характере права на оспаривание ГК РФ делает исключение для исков заинтересованных лиц о признании недействительными завещаний после смерти завещателя, если оно было совершено под влиянием обмана, угроз и т.п. или в состоянии, когда лицо не могло понимать значения своих действий или руководить ими. Ст. 177 ГК РФ предоставляет право возбуждать спор иным лицам, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки лицом, хотя и дееспособным, но находившемся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда оно было не способно понимать значение своих действий или руководить ими.

Юридическая литература, судебная и арбитражная практика признавали, что существенное значение имеет заблуждение в характере предмета, в качестве вещи, в установленной цене. Эти обстоятельства относятся как к сделкам граждан, так и юридических лиц.

В литературе высказывалось мнение, что заблуждению придается значение, только если оно относится к природе сделки, ее содержанию, предмету или участникам[41].

Вопрос о существенности заблуждения должен решаться на основании фактических обстоятельств каждого конкретного дела, оцениваемых в соответствии с установившимся пониманием того или иного обстоятельства. При такой оценке какой-то из перечисленных моментов может не иметь существенного значения для конкретного случая. Например, стороны заключили подрядный договор на изготовление вывесок для одной из них, а назвали договор «трудовое соглашение». Очевидно, что такое заблуждение в природе сделки не будет иметь существенного значения, поскольку обе стороны имели в виду определенное содержание сделки, в котором они не ошибались. И наоборот, если стороны имели в виду передачу вещи в собственность другой стороне, но одна из них считала, что это произойдет в результате мены, а другая – купли-продажи, то такое заблуждение будет иметь существенное значение, потому что ошибка относится к природе договора и для стороны, желавшей совершить мену, не безразлично, что она получит взамен своей вещи.

Нынешнее законодательство легально определило, что заблуждение в мотивах вообще не имеет значения (ст. 178 ГК РФ). Эта норма также содержит определение существенного заблуждения.