В наших жизненных условиях необходимы твердые гарантии стабильности рентных обязательств. В Гражданском кодексе в связи с этим предусмотрен ряд правил о форме и способах обеспечения стабильной выплаты ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, еще и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Без государственной регистрации такой договор считается незаключенным (ст. 433 ГК РФ).

Кроме того, правило статьи 586 ГК РФ устанавливает, что рента обременяет недвижимое имущество. Это значит, что приобретение недвижимого имущества, обремененного рентой, перелагает обязанности по ее выплате на нового собственника этого имущества. Таким образом, получатель ренты по договору наделяется правом залога недвижимости.

В договоре обязательно должно содержаться условие, что отчуждение переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества, его залог или обременение иным способом допускается только с предварительного согласия получателя ренты. На плательщика ренты также возложена обязанность принимать необходимые меры к тому, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. Договором данные правила изменены быть не могут, так как являются обязательными в силу закона.

В договоре о содержании с иждивением определяется объем содержания в стоимостном выражении. В соответствии с требованиями закона общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Поскольку условие об объеме содержания является существенным для рассматриваемого вида договоров, необходимо очень подробно расписывать, что именно включается в этот объем.

Из практики видно, что большинство исков получателей ренты о расторжении договоров мотивируется тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты. Чаще всего получатель ренты ссылается на то, что между ним и плательщиком существовали устные договоренности и обязательства, на основании которых был составлен письменный договор, условия которого на практике должны реализовываться в более полном объеме. Как правило, эти аргументы трактуются в пользу получателя ренты, ввиду его изначальной материальной ущемленности. К договору применяются условия ст. 178 ГК РФ, и сделка признается недействительной. Доводы плательщика ренты о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора не имеют, как правило, должного значения, поскольку практически невозможно доказать предоставленный объем содержания в натуре. В то же время, при исследовании самого договора порою выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты.

Что касается обязанности плательщика ренты предоставить получателю жилую площадь, то она может быть реализована как путем предоставления переданной квартиры для проживания получателя ренты, так и путем предоставления в пожизненное пользование другого жилого помещения, что обязательно оговаривается в договоре. В соответствии с законом при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему фактической стоимости. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Поскольку получателями ренты чаще всего являются люди пожилые и одинокие, следует учесть, что в пожилом возрасте границы между критериями симпатии и антипатии весьма прозрачны. Неожиданное появление дальнего родственника под занавес жизни получателя ренты, заключившего договор, может в корне изменить взгляд последнего на добросовестность исполнения обязательств плательщиком ренты.

В заключение хочется отметить, что изначально данный вид договоров предусматривался Законодателем как один из вариантов решения двух проблем. Первая - это нехватка в нашей стране жилья, безвозмездно предоставляемого государством, и отсутствие у населения достаточных средств для его самостоятельного приобретения. Вторая проблема заключается в низком уровне пенсионного обеспечения. Таким образом, заключая договор содержания с иждивением, одна сторона получает квартиру или иную недвижимость в собственность, а другая - денежные выплаты и уход. Но как первой, так и второй стороне следует быть очень внимательными в отношении содержания договора, особенно в части, регулирующей их взаимные права и обязанности, а также возможность расторжения договора в случае неисполнения его условий одной из сторон. Именно от того, насколько грамотно и подробно будут расписаны в договоре обязанности плательщика ренты, будет зависеть, окажутся ли стороны с данным договором в суде или нет.

3.4. Виды мошеннических сделок с жильем.

Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием.

Я рассмотрю самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья.

Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.

В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенника, например, сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения и ли генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?

Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.

Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например, для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.