- суммарная балансовая стоимость активов отчуждающей и приобретающей имущество организации превышает 100 тысяч минимальных размеров оплаты труда;

- одна из них внесена в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35 %;

- имущество приобретено группой лиц, контролирующей деятельность отчуждающей имущество организации.

На основании вышеизложенного при отчуждении зданий, сооружений производственного назначения юридическими лицами необходимы: справка от продавца о балансовой стоимости активов и балансовой стоимости имущества, а также справка от покупателя о балансовой стоимости активов, заверенные руководителями и главными бухгалтерами организаций, либо копии бухгалтерских балансов организаций с отметкой налоговой инспекции о принятии баланса. В зависимости от соотношения стоимости имущества, цены сделки и стоимости активов организации дополнительно представляются решения уполномоченных органов юридического лица и согласие антимонопольного органа.

До вступления в силу Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено ГК РСФСР 1964 года. В настоящее время, после вступления в силу указанного Закона о государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение многих договоров не требуется. Но некоторые договоры все же требуют обязательного нотариального удостоверения.

К таким договорам относятся:

- договор ипотеки;

- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;

- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме;

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

1.5. Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества.

Как показывает практика, в настоящее время предприятия и организации в процессе своей разнообразной хозяйственной деятельности совершают сделки со всеми видами недвижимости. Однако наиболее распространенными объектами таких сделок являются здания, сооружения, нежилые помещения, земельные участки, объекты незавершенного строительства. Особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства установлены ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Регистрация прав и сделок с другими вышеперечисленными объектами проводится по общим правилам, установленным Законом № 122-ФЗ.

Рассмотрим регистрацию прав и сделок с отдельными объектами недвижимости.

Сделки со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями.

При купле-продаже здания, сооружения, нежилого помещения совершается одно регистрационное действие – регистрация возникших прав, а сама сделка не подлежит регистрации. Приобретатель по договору получает Свидетельство о регистрации права собственности. Согласно сложившейся практике регистрирующие органы на договоре проставляют отметку, которая свидетельствует не о регистрации сделки, а указывает на договор как основание сделки.

При заключении договора, предметом которого является недвижимый объект жилого назначения, регистрации подлежат как сама сделка, так и возникшие на основании этой сделки права, т.е. совершаются два действия: регистрация сделки и регистрация перехода прав.

Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:

- во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами БТИ;

- во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами. Важно подчеркнуть, что ст.424 ГК РФ, позволяющая не указывать цену в договоре (и этом случае цена может быть определена исходя из условий договора, а исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги), не может быть применена для договоров купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него.

- в-третьих, порядок передачи недвижимости, который должен быть указан в договоре купли-продажи здания, сооружения, нежилого помещения. Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.

В связи с тем, что здания, сооружения, нежилые помещения являются дорогостоящими объектами, при обращении предприятиями и организациями за регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.

Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение (ст.346 ГК РФ), если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст.552 ГК РФ). Если отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо представить документ, указывающий на согласие арендодателя.

Говоря о правовых особенностях сделок со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, необходимо обратить внимание на изменения, связанные с формой договора об отчуждении недвижимого имущества, произошедшие в связи с принятием Закона № 122-ФЗ.

До вступления в действие указанного Закона для договоров купли-продажи имущества была законодательно установлена нотариальная форма, что позволяло заинтересованному лицу – покупателю имущества рассчитывать на дополнительный правовой контроль за сделкой. С даты вступления в действие Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимости не требуется, однако такое условие может быть предусмотрено сторонами в тексте договора. Во всех случаях контроль за законностью сделки осуществляют непосредственно учреждения юстиции.