В соответствии с п.2 ст.25 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях – на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта.

Право собственности на не завершенный строительством объект может быть зарегистрировано только в случае окончания договора на строительство и подписания акта приема-передачи вышеназванного объекта.

Для регистрации права на не завершенный строительством объект в дополнение к основному перечню документов представляются следующие документы:

- документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта (например, постановление главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство), и/или план земельного участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, или план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве;

- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве. Указанный документ необходим для исключения возможности регистрации права на самовольную постройку.

- описание объекта, не завершенного строительством, изготовленное уполномоченным органом технического учета;

- проектно-сметная документация. Указанный документ представляется учреждению юстиции при появлении сомнений, что заявленный на регистрацию объект является самовольной постройкой, поскольку разрешение выдано на строительство другого объекта. Не лишним будет запрос в органы Госархстройнадзора, поскольку решение вопроса о соответствии возведенного объекта утвержденной проектно-сметной документации не должно входить в компетенцию регистрирующих органов;

документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на не завершенный строительством объект (инвестора, подрядчика и т.д.).

В ст.7 Закона о государственной регистрации закреплен один из принципов государственной регистрации прав на недвижимость – открытость сведений о регистрации.

В силу этого орган, осуществляющий государственную регистрацию прав обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах (т.е. информацию из Единого реестра прав) любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 7 Закона). В ст. 131 ГК РФ также предусмотрено, что информация должна предоставляться в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Условия получения указанной информации установлены в ст. 8 Закона. Следует отметить, что использование сведений, содержащихся в Едином реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ (п. 5 ст. 7 Закона). Неправомерное использование полученных сведений может, например, привести к возникновению убытков у правообладателя, которые нарушитель обязан будет возместить в полном объеме на основании ст. 15 ГК РФ

Из положений Гражданского кодекса не ясно, какую именно информацию и каким конкретно лицам предоставляет регистрирующий орган. Поэтому данную норму можно рассматривать как принцип. Детализирует же данные положения Закон о государственной регистрации (ст.7,8).

В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7 Закона о государственной регистрации, любое лицо может получить следующую информацию:

- описание объекта недвижимости;

- зарегистрированные права на него;

- ограничения (обременения) прав.

Данная информация предоставляется в форме выписки из ЕГРП. Краткое описание объекта недвижимости – это сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его площади.

Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (собственности, хозяйственного ведения и т.п.), размера доли в праве (если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности), дате регистрации. Хотя в реестре эти сведения даются в достаточно детализированном виде, вряд ли нужно сообщать их в полном объеме любому лицу.

Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т.п.), сроки его действия, сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права.

Порядок предоставления информации о государственной регистрации довольно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную регистрацию, заявление, содержащее соответствующую просьбу, в письменной форме. При этом заявитель обязан предъявить какой-либо документ, удостоверяющий личность, а если за сведениями обращается юридическое лицо, то его представитель должен, кроме того, предъявить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его полномочия. Наряду с названными документами для получения сведений о государственной регистрации необходимо предоставить платежный документ (квитанцию, платежное поручение из банка и т.п.), поскольку, как правило, информация предоставляется на возмездных началах (ст.8 Закона о государственной регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления. Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных условий (предъявления документа, удостоверяющего личность, подтверждающего оплату и т.п.) В ином случае в приеме заявления может быть отказано.

Хотя в законе не указано оснований для отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах, можно все-таки выделить ряд таких оснований.

Так, отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ должен также последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам правообладателя (п.5 ст.7 Закона о государственной регистрации). Отказ должен последовать, если установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК РФ). Также может быть отказано, если права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и государственная регистрация таких прав не проводилась.[7]