По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях (обременениях)), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости. Исключение из этого правила содержится в п.3 ст.7 Закона о государственной регистрации, в котором говорится, что такая информация может быть предоставлена только самим правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя, руководителям органам местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ, налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями, а также лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону. Данный перечень является закрытым и исчерпывающим.

Следует обязательно отметить, что использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет за собой ответственность в соответствии с действующим законодательством.

1.6. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Здания, сооружения, земельные участки под ними, а также жилые (в том числе квартиры) и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов гражданских прав, относительно которых применяется и действует Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как известно, в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На первый взгляд все понятно - как только предметом договора выступает недвижимое имущество в смысле ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, то такая сделка может быть признана совершенной (а значит, и действительной) с момента ее государственной регистрации.

Однако анализ соответствующих норм Гражданского кодекса РФ говорит о том, что не нужно путать понятия государственной регистрации самого договора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст.551 Гражданского кодекса РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

К примеру, по договору купли-продажи здания или сооружения государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ); вместе с тем согласно п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ именно договор (а не переход права собственности продажи жилого дома, квартиры (их части) (также являющегося объектом недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Описанное отличие имеет важное практическое значение:

· в первом случае, договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению сторон надлежащей формы, т.е. с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего все существенные условия (в данном случае - это предмет договора и цена недвижимости);

· в случае же с жильем до момента регистрации договора с точки зрения гражданского права не существует.

Применительно к первой ситуации правовое значение государственной регистрации проявляется, в частности, в следующем:

- если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее осуществлении;

- необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой;

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из сторон своих обязательств по договору потерпевшая сторона вправе рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов (вытекающих из договора) вне зависимости от наличия или отсутствия факта государственной регистрации перехода права собственности;

- до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению.

1.7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Методическом центре по правовым проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при Министерстве юстиции РФ неоднократно поднимался вопрос об обобщении судебной практики рассмотрения дел, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, потому что вследствие отсутствия такого обобщения ни заявители, ни суды зачастую не могут правильно определить предмет спора, что влечет за собой принятие необоснованных решений и обжалование их в вышестоящие судебные инстанции, а также решений, исполнение которых весьма проблематично. Кроме того, существует определенная сложность в рассмотрении судами дел, связанных с регистрацией, в связи с тем, что многие положения названного федерального Закона о регистрации, являющегося законом прямого действия, изложены сжато, без уточнения механизма их реализации, а по некоторым моментам явно противоречат действующему законодательству. Основной ошибкой в определении предмета спора является рассмотрение в судах исков о признании государственной регистрации недействительной, в то время как фактически эти споры являются спорами о праве. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности права на недвижимое имущество для правообладателя. Государственная регистрация означает, что государство признало за субъектом наличие его прав на объект недвижимости. Коль признано существование права, то для третьего (заинтересованного) лица значение имеет не сам факт регистрации, а именно наличие права, которое и создает для него определенные юридические последствия. Именно поэтому Закон о регистрации не установил возможности обжалования в суд факта государственной регистрации. В суде в данном случае должно оспариваться материальное право. Этот вывод подтверждается частью 2 п.1 ст.2 Закона о регистрации: "Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке" (право, но не регистрация права). В судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации. Применительно к праву это означает, что должно быть оспорено само субъективное право, возникшее из договора, завещания, свидетельства о наследстве, административного акта и т.п. Применительно к сделке - это возможность предъявления иска о признании ее недействительной по основаниям, предусмотренным в ст. 168-179 ГК РФ. В обоих случаях факт государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней препятствием для оспаривания в суде материального права не является. Однако в большинстве случаев цель признания недействительным основания для регистрации достигается в судах путем признания недействительной самой государственной регистрации. Имеют место обращения истцов в судебные органы с требованием о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, что является, по моему мнению, неверным. Свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным актом органа государственной власти. Таким актом в данном случае является сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а свидетельство лишь удостоверяет факт произведенной в Едином государственном реестре прав (далее - Реестр) записи о правах. В ряде случаев суды правомерно прекращают производство по делу по таким искам. Подобные обращения в суд иногда удается предотвратить путем разъяснения заявителю сущности и назначения свидетельства о регистрации. Однако, поскольку рассмотрение подобных заявлений в судах продолжается, именно обобщение судебной практики помогло бы судам определиться, что признание недействительным свидетельства о государственной регистрации не влечет недействительности произведенной государственной регистрации и не является основанием для внесения новой записи в Единый государственный реестр прав, так как не порождает никаких правовых последствий. В соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством зарегистрированного права. Зачастую возникает ситуация, когда Реестр, являясь единственным источником доказательства зарегистрированного права, содержит заведомо ложную информацию. Например, право гражданина или юридического лица на объект недвижимости, возникшее из договора купли-продажи, зарегистрированное в Реестре и ставшее предметом рассмотрения в суде по иску третьего (заинтересованного) лица, в результате признания судом договора недействительным стало правом истца по данному делу. В судебном заседании не находит решения судьба произведенной регистрации, в резолютивной части отсутствует запись о признании произведенной регистрации недействительной. Поскольку государственная регистрация носит заявительный характер, запись в Реестре о регистрации права за прежним правообладателем будет существовать до тех пор, пока истец, ставший обладателем права по решению суда, не обратится с заявлением о регистрации возникшего права. Регистрирующий орган, имея решение, поступившее из суда, вынужден в течение длительного времени предоставлять обратившимся заявителям заведомо ложную информацию из Реестра о зарегистрированном праве. Выход из сложившейся ситуации видится в следующем: принимая решение о признании сделки недействительной, об установлении права за истцом, суды должны признавать произведенную регистрацию недействительной. Ситуация еще более усугубляется, если решения о правах на недвижимое имущество, установленных судом, в учреждение юстиции не направляются, что является нарушением требований ст.28 Закона о регистрации. Последствия такого нарушения иллюстрирует следующий пример. Между гражданами М. и С. был оформлен договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. С заявлением о регистрации сделки и права М. на квартиру стороны в учреждение юстиции не обращались. Поскольку С. (продавец) уклонился от регистрации сделки, М. обратился в суд с соответствующим иском. Суд удовлетворил требования истца и обязал учреждение юстиции зарегистрировать сделку. Судебное решение ему не направлялось, а М. обратился за регистрацией сделки и своего права на квартиру спустя 11 месяцев, когда С. уже не было в живых. Однако при проверке отсутствия противоречий между заявляемым и уже зарегистрированным правом было установлено, что на спорную квартиру было зарегистрировано право наследника умершего С., в связи с чем М. было отказано в регистрации. Длительного судебного разбирательства можно было бы избежать при выполнении судом требований ст.28 Закона о регистрации. Основанием для удовлетворения судом исков заявителей в некоторых случаях служат умышленные действия заявителей при подаче заявления о регистрации прав и сделок по сокрытию документов и фактов, влияющих на принятие решения регистрирующим органом о возможности регистрации, отказе в регистрации или ее приостановлении. Так, АО обратилось в Арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании недействительной регистрации договора об ипотеке. Из материалов дела следовало, что основанием для государственной регистрации ипотеки послужил договор залога на нежилое помещение, заключенный ТОО и банком. Нежилое помещение принадлежало ТОО на основании договора купли-продажи, заключенного в 1995 году и признанного судом недействительным до подачи заявления о государственной регистрации ипотеки. Данный факт ТОО при обращении в учреждение юстиции для государственной регистрации скрыло, судебное решение в учреждение юстиции не направлялось. Таким образом, не обладая необходимыми сведениями, учреждение юстиции осуществляет государственную регистрацию, считая договор купли-продажи действительным. Сокрытие залогодателем факта отсутствия права на объект послужило основанием для признания Арбитражным судом государственной регистрации договора об ипотеке недействительной. По другому делу документы, представленные заявителем на государственную регистрацию здания, соответствовали требованиям действующего законодательства РФ, свидетельствовали о том, что право возникло и принадлежит правообладателю - ЗАО - на законных основаниях, за которым и была произведена регистрация права на все здание. Однако спустя некоторое время с заявлением о государственной регистрации права на нежилые помещения, расположенные в этом же здании, обратилось государственное унитарное предприятие, представив, помимо иных документов, решение Арбитражного суда, устанавливающее право государственного унитарного предприятия на названные помещения еще до обращения ЗАО в учреждение юстиции за регистрацией. По иску государственного унитарного предприятия к учреждению юстиции государственная регистрация права на нежилое помещение первого этажа спорного здания была признана недействительной. С точки зрения чистоты практики и престижа учреждение юстиции в обоих случаях действует безупречно. Однако недобросовестные умышленные действия заявителей и отсутствие в учреждении юстиции судебных решений по данным делам подрывают его деловую репутацию.