Как уже отмечалось выше, при регистрации прав на недвижимое имущество требуется подача заявления в учреждение юстиции. Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом.

При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта уполномоченного органа, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Регистрация договоров аренды, в том числе и аренды земельного участка, имеет свои особенности (ст.26 Закона № 122-ФЗ). С заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора аренды. Во многих субъектах федерации такое право предоставлено арендатору (например, в Москве). В отношении договора субаренды земли заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При регистрации сделок с арендными правами, которые не требуют нотариального удостоверения, заявление о регистрации прав должны подавать все стороны договора.

Правовой режим земельного участка является существенным условием договора купли-продажи земли. При отчуждении или приобретении земельного участка стороны не вправе изменить по своему желанию его целевое назначение.

Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.

Для регистрации договоров аренды земельных участков необходимо представить следующие документы:

- заявление правообладателя о регистрации договора аренды земельного участка;

- нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями к ним. Указанные документы также могут быть заверены органами, зарегистрировавшими субъектов в реестре юридических лиц;

- решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителя либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному лицу;

- доверенность представителей юридического лица на совершение действия по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственной регистрации;

- документ, удостоверяющий личность представителя;

- распорядительный акт на землю (копия постановления или распоряжения уполномоченного органа) либо решение комиссии по предоставлению земли;

- план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;

- копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;

- справку Госкомстата России о присвоении кодов.

Перечисленные документы землепользователь представляет в учреждение юстиции на регистрацию после того, как регистрирующим органом оформлены права на землю и заключен договор аренды.

Важно отметить, что договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен (ст.609 ГК РФ).

В связи с этим возникает вопрос о необходимости “повторной” регистрации договора, если договор заключен до вступления в силу Закона №122-ФЗ или до создания учреждений юстиции на интересующей территории и действует после 31 января 1998 г. В данном случае регистрация договора аренды в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (орган, регистрировавший договоры аренды до создания учреждений юстиции) достаточна и договор аренды признается действительным и заключенным.

Аналогичные документы представляются для регистрации иных прав на землю и сделок с ней с учетом специфики и сущности регистрируемого права.

При регистрации договора субаренды земли следует учитывать нормативные акты, устанавливающие обязательное получение согласия арендодателя.

В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее - Закон “Об ипотеке”) законодателем предусмотрен ряд норм, регламентирующих основные положения государственной регистрации ипотеки (залога недвижимого имущества).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки, наиболее полно отражен в ст.20 Закона “Об ипотеке”. Несмотря на то, что Законом № 122-ФЗ также установлен перечень необходимых для регистрации документов, учреждения юстиции при регистрации ипотеки, принимая документы на государственную регистрацию, руководствуются ст.20 Закона “Об ипотеке”, так как в данном случае он является специальным по отношению к Закону “Об ипотеке”, а его нормы – приоритетными.

Таким образом, заявителю при регистрации залога земельного участка необходимо представить в орган регистрации прав:

- заявление залогодателя;

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

В результате государственной регистрации договоров аренды земли, временного (срочного) безвозмездного пользования землей, субаренды земли, иных сделок с арендными правами учреждение юстиции производит их удостоверение посредством совершения специальной регистрационной надписи на указанных договорах, представленных на регистрацию (ст.131 ГК РФ).

В соответствии со ст.567 ГК РФ обмен имущества, принадлежащего на праве собственности, производится по договору мены (п.2 ст.567 ГК РФ). К договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. Таким образом, переход права собственности на землю по договору мены подлежит государственной регистрации.

Регистрация прав на вновь создаваемый объект.

Специальное правило для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество закреплено в ст.219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и права собственности на него закреплены в ст.131 ГК РФ, а необходимость регистрации права на вновь создаваемый объект – также в ст.25 Закона № 122-ФЗ.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает после государственной регистрации этого права, а не в момент создания объекта.

Следует иметь в виду, что момент создания нового объекта недвижимости, как правило, определяется моментом окончания строительства объекта. В данном случае речь идет о создании объекта полностью в соответствии с планами строительства и другой технической документацией.

Основанием для регистрации вновь создаваемого объекта являются документы, подтверждающие факт его создания.