Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абзац 4 п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации).

В Законе о государственной регистрации не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием – нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.[6]

Исключением из заявительного порядка является регистрация органами юстиции ограничений (обременений), возникших в силу закона, например, купля-продажа с рассрочкой или отсрочкой платежа. Органы юстиции при регистрации договоров, следствием которых является ограничение (обременение) реализуемого имущества, самостоятельно регистрируют такие ограничения (обременения), поскольку эти ограничения возникают помимо воли сторон, в силу обстоятельств, указанных гражданским законодательством, и являются обязанностью регистрирующих органов. Исключением из общего правила заявительного порядка является также внесение регистратором в реестр сведений об аресте имущества. Основанием внесения записей в реестр является определение суда о наложении ареста на имущество.

Статьей 16 Закона № 122-ФЗ определены основные правила подачи заявления на регистрацию прав или сделок: при регистрации сделкизаявления подают все стороны договора независимо от формы сделки; при регистрации перехода права:

- если сделка заключена в простой письменной форме, заявления подаютвсе стороны договора;

- если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление, как правило, подает приобретатель имущества, при этом документы, представляемые на регистрацию, должны свидетельствовать об исполнении обязательств;

- если сделка нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном законом порядке, заявление подают все стороны договора, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют об исполнении обязательств, необходимых для перехода права.

2. Документы, удостоверяющие личность заявителей.

Поскольку заявителем может выступать как сам правообладатель, так и другие участники по сделке, а также представители юридического лица, то соответствующее лицо, имеющее право подавать заявление о регистрации, обязано предоставить документ, удостоверяющий личность. К документам, удостоверяющим личность заявителя, относятся:

- паспорт гражданина РФ;

- общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ;

- общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;

- для несовершеннолетних: свидетельство о рождении, выданное органами ЗАГС;

- вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;

- удостоверение личности военнослужащего действительной службы;

- военный билет военнослужащего срочной службы;

- паспорт моряка;

- временное удостоверение личности гражданина РФ взамен утраченного паспорта, выданного органами внутренних дел;

- свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории РФ по существу;

- удостоверение беженца, выданное органом миграционной службы.

3. Учредительные документы юридических лиц.

В соответствии со ст.52 ГК РФ учредительные документы юридического лица содержат информацию, необходимую для регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, а также информацию о правоспособности самого юридического лица и компетенции органов управления. Учредительными документами юридических лиц являются устав и/или учредительный договор или положение (для некоммерческих организаций). В том случае, если юридическое лицо создано на основании изданного индивидуального акта (например, распоряжения вышестоящей организации), последний должен быть приложен к учредительным документам при регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом.

Физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Правила ведения Единого государственного реестра прав требуют помимо учредительных документов представлять свидетельство о государственной регистрации юридического лица и информационное письмо территориальной налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) (п.18 Правил).

4. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и других участников сделки.

Представителями участников сделки могут выступать лица, наделенные полномочиями по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в порядке, установленном действующим законодательством.

При определении компетенции лица необходимо учитывать стадию деятельности юридического лица, например обычная деятельность, ликвидация или банкротство.

При осуществлении обычной (хозяйственной) деятельности юридического лица его представителем может выступать соответствующий орган, наделенный полномочиями по представительству юридического лица во внешнем обороте (как правило, это единоличный орган юридического лица). Компетенция представителя подтверждается учредительными документами с приложением акта, удостоверяющего избрание или назначение лица на должность. Таким актом может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица (например, протокол общего собрания участников, учредителей, акционеров, членов или участников – в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица) или приказ о назначении органа (например, приказ о назначении директора или заключенный контракт – для государственных и муниципальных предприятий, учреждений).

В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (ст.62 ГК РФ), что подтверждается протоколом органа управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора).

Если в отношении юридического лица начата процедура банкротства, необходимо определить стадию банкротства, от которой зависят органы, в чьей компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и соответственно по распоряжению имуществом.

На стадии наблюдения органы юридического лица продолжают осуществлять свои полномочия по управлению (ст.58 Федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

При введении внешнего управления от имени юридического лица действует внешний управляющий, полномочия которого подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст.72 Закона о банкротстве).