Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимостиРефераты >> Строительство >> Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости
Валовые корректировки для каждого объекта составляют:
объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 | |
Валовые корректировки |
25 |
25 |
25 |
20 |
30 |
Веса |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,21 |
0,19 |
Ставка за 1 кв.м. | Чистая корр. | Итого за 1 кв.м. | Вес | Ставка ар. платы объекта оценки | |
объект №1 | 300 | +25 | 375 | 0,20 | 403 |
объект №2 | 370 | +15 | 423 | 0,20 | |
объект №3 | 290 | +25 | 363 | 0,20 | |
объект №4 | 320 | +20 | 384 | 0,21 | |
объект №5 | 530 | -10 | 477 | 0,19 |
ПВД = 403*127 = 51 180;
Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
ЧОД = ЭВД – 20% = 40 945;
Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:
=
R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.
Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:
6 483 000 руб.
5. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%.
Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:
778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2 917 350 = 4 583 270 руб.
Список литературы и информационных источников
1. «Экономика и управление недвижимостью», под общ. редакцией П.Г. Грабового, АСВ. 1999.
2. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001.
3. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дело. 1997.
4. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000.
5. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.
6. Интернет-сайты: www.izrukvruki.ri, www.ren-tek.ru, www.subarenda.ru.