Метод разбиения на виды износа

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:

· физический износ;

· функциональный износ;

· внешний износ.

По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы.

· неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;

· устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

1. Вед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»

Далее приведем выдержку из таблицы 112:

Так как наш объект находится в 1-ом территориальном поясе (г. Москва), его строительный объем не превышает 500 куб .м., то

Вед = 46,5 руб.

Для расчета физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:

2. Vстр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.

3. Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.

4. Км – для г. Москвы данный коэффициент составляет 1.

5. Кв = К69-84К84-2004. К69-84 = 1,18.

К84-2004 = 38,4641,01151,0111,011,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.

6. Кпз = 1,2. Кндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.

Вычислим износ объекта недвижимости: