Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимостиРефераты >> Строительство >> Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости
Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
4.2. Оценка по сравнительному подходу
Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
Сон = Рк 
D, где
Рк – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);
D – сумма поправочных корректировок.
Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
a. собственное досье оценщика;
b. internet, электронная база данных;
c. досье брокеров по недвижимости;
d. страховые компании и т.д.
2. Проверка информации о сделках
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:
| местополож. | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутр. отделка | инж. оборудование | этаж | цена | |
|
объект №1 | ВАО, ул. Большая косинская, д. 16 | телефон | парковка | удовлетв | 1 152 | улучшен. | все основные виды | 1 | 900 000 |
|
объект №2 | ВАО, ул. Новокосинская | телефон | парковка отсутствует | удовлетв | 140 | простая | все основные виды | 1 | 60 000 |
|
объект №3 | ВАО, ул. Новокосинская | телефон | парковка | новое | 610 | еврорем. | все основные виды | 1 | 732 000 |
|
объект №4 | ЮВАО, ул. Рязанский просп. | телефон | парковка отсутствует | удовлетв | 438 | улучшен. | все основные виды | 1 | 394 200 |
|
объект №5 | ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп. | телефон | парковка отсутствует | удовлетв | 270 | улучшен. | все основные виды | 1 | 283 500 |
Характеристика оцениваемого объекта:
| местополож. | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутр. отделка | инж. оборудование | этаж |
| ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13 | телефон | парковка, охрана отсутствуют | хорошее | 127 | евроремонт. | все основные виды | 1 |
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах:
| местополож. | К1 | коммун. устройства | К2 | благоустр. внешнее | К3 | состояние здания | К4 | площадь | К5 | внутр. отделка | К6 | инж. оборудование | К7 | этаж | К8 | |
|
объект №1 | ВАО, ул. Большая косинская, д. 16 | 0 | телефон | 0 | парковка | -5 | удовлетв | +10 | 1 152 | +5 | улучшен. | +10 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
|
объект №2 | ВАО, ул. Новокосинская | +5 | телефон | 0 | парковка отсутствует | 0 | удовлетв | +10 | 140 | 0 | простая | +15 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
|
объект №3 | ВАО, ул. Новокосинская | +5 | телефон | 0 | парковка | -5 | новое | 0 | 610 | +5 | еврорем. | 0 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
|
объект №4 | ЮВАО, ул. Рязанский просп. | -15 | телефон | 0 | парковка отсутствует | 0 | удовлетв | +10 | 438 | +5 | улучшен. | +10 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
|
объект №5 | ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп. | -15 | телефон | 0 | парковка отсутствует | 0 | удовлетв | +10 | 270 | 0 | улучшен. | +10 | все основные виды | 0 | 1 | 0 |
Скачать реферат
