Содержание

1. Описание объекта недвижимости_ 3

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости_ 4

3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования_ 6

4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости_ 8

4.1. Оценка по затратному подходу_ 8

4.2. Оценка по сравнительному подходу_ 15

4.3. Оценка по доходному подходу_ 18

5. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости 24

Список литературы и информационных источников_ 25

1. Описание объекта недвижимости

Объект оценки расположен в ВАО, р-не «Косино-Ухтомский» в 20 минутах ходьбы от ж/д станции «Косино», находящейся на железной дороге Рязанского направления:

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам.

Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.

Право собственности на данный объект принадлежит компании ООО «Киреев и Ко». Никаких иных ограничений на данное право не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Москва, ул. Большая Косинская, д. 13.

2. Анализ рынка нежилой недвижимости

На середину апреля 2004 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных первоклассных торговых помещений в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год.

В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2004 года следующие значения:

§ $1890-4620 – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;

§ $880-1730 – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.

Доля торговых площадей, предлагаемых в аренду, на середину апреля 2004 года составляла:

§ порядка 1 тыс. кв.м. – для помещений в центральной части города;

§ около 6 тыс. кв.м. – для помещений в других районах города.

На середину апреля 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м. в сутки) были следующие:

§ для неотапливаемых (в пределах МКАД) - $0,32;

§ для отапливаемых (в пределах МКАД) - $0,42;

§ для неотапливаемых (за пределами МКАД) - $0,26;

§ для отапливаемых (за пределами МКАД) - $0,29;

Стоимость продажи складских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.

Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:

§ $630 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;

§ $495 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В».

Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.

Эксплуатационные расходы в офисных центрах класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая НДС.

Цены за аренду 1 кв.м. в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

§ $200-360 – класс «С»;

§ $190-360 – класс «D»;

Цены сделок по продаже офисных помещений на середину апреля 2004 года следующие:

§ $2210-3750 за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;

§ $850-1680 за 1 кв.м. – за остальные помещения.

Соотношение участников рынка, покупающих офисы класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем».

Спрос

§ до 100 кв.м. – 30%.

§ 100-150 кв.м. – 30%.

§ 150-300 кв.м. – 21%.

§ свыше 300 кв.м. – 19%.

Предложение

§ до 100 кв.м. – 22%.

§ 100-150 кв.м. – 38%.

§ 150-300 кв.м. – 20%.

§ свыше 300 кв.м. – 20%.

Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений выглядит следующим образом:

Спрос

§ офисы – 33%;

§ магазины – 42%;

§ склады – 14%;

§ прочие – 11%.

Предложение

§ офисы – 69%;

§ магазины – 9%;

§ склады – 5%;

§ прочие – 17%.

3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:

· на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

· на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

Физическая возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки. Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (49 лет) у ООО «Киреев и Ко». Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.