- поручительство супруги (-а) заемщика, если она (он) не является созаемщиком (или в составе основного обеспечения при необходимости);

- поручительства членов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся объекте недвижимости;

- залог имущественных прав по договору инвестирования строительства (договору уступки права требования), при необходимости.

Условия предоставления ипотечного кредита описаны в правовых источниках, поэтому банки не могут кардинальным образом менять условия кредитования. Но некоторые показатели банки вправе устанавливать самостоятельно, например, процентные ставки, сроки кредитования и т.д.

Ставка процента зависит от срока кредитования. Также процентная ставка зависит от вида валюты первоначального взноса, т.е. чем стабильнее валюта, в которой делается первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка и тем быстрей можно выплатить кредит.

При сравнение сроков кредитования и процентных ставок в Сбербанке и Уралсиб банке можно выявить, что чем больше количество лет на предоставление кредита, тем больше процентные ставки. За большее количество лет переплачивается большая сумма, чем за небольшое количество лет. Банки уравновешивают эту пропорцию тем, что устанавливают короткие, но дорогие кредиты, в то время, как спрос направлен на длинные дешевые кредиты. Поэтому приходиться выбирать между количеством лет или суммой выплачиваемого кредита. В итоге получается что, при любом выборе переплачивается одна и та же сумма, в противном случае банки не занимались бы невыгодным видом кредитования. Необходима «золотая середина» в процентных ставках и в сроке кредитования. При любом выборе будут потеряны либо деньги, либо время и каждый выбирает наименьшую для данных условий и факторов потерю в деньгах или во времени. Как известно, ни в какой сфере жизни нет полностью положительного или полностью отрицательного выбора, в любом выборе есть плюсы и минусы и нужно выбрать то, что принесет больше положительных моментов («из двух зол выбирают меньшее») [15, c.80].

На данный момент выгоднее и безопаснее брать ипотечный кредит в Сбербанке, т.к. это самый крупный и надежный банк в России.

В подтверждении того, что ипотечный кредит - это не самый выгодный способ решения жилищных проблем для граждан Российской Федерации на данном уровне развития экономики, можно привести конкретный пример: в Сбербанке берется ипотечный кредит на сумму 1,5 млн. рублей, на срок кредитования - 10 лет (120 месяцев), с процентной ставкой 12,5% (после оформления ипотеки) (см. приложение).

Из расчетов можно выявить, что на протяжении всех 120 месяцев выплачивается основной долг и проценты за пользование кредитом. Проценты за пользование кредитом в каждом месяце составляют разную сумму, т.к. эта сумма может рассчитываться разными способами, а в данном примере рассматривается план амортизации стандартного (аннуитетного) ипотечного кредита. Такой план предполагает равные ежемесячные основные платежи в течение всего срока погашения кредита в размере 12,5 тыс. руб., что высчитывается при делении суммы кредита на количество месяцев кредита. А проценты за пользование кредитом высчитываются следующим образом: взяли 12,5% от 1,5 млн. руб. и поделили на 12 месяцев (1,5 млн. руб. * 0,125/12 = 15,625 тыс. руб.), т.к. необходима сумма за месяц и получили сумму платежа по процентам за пользование кредитом за первый месяц, которая составила 15,625 тыс. руб. Таким образом, общая сумма платежа за первый месяц составила 28,125 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. + 15,625 тыс. руб.). За следующий месяц проценты за пользование кредитом высчитываются аналогичным способом, только 12,5% берутся уже не от первоначальной суммы, а от оставшейся суммы долга (1,5 млн. руб. - 12,5 тыс. руб. = 1,487500 млн. руб.), т.е. от суммы основного долга на начало месяца (1,487500 млн. руб. * 0,125/12 = 15,49479 тыс. руб.). Таким образом, за второй месяц необходимо заплатить 27,99479 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. + 15,49479 тыс. руб. - 27,99479 тыс. руб.). С каждым последующим месяцем сумма оставшегося долга становится все меньше, тем самым становятся все меньше выплаты за пользование кредитом. И за последний месяц нужно будет заплатить всего 12, 63021 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. + 0,13021 тыс. руб.).

Таким образом, основной долг равен 1,5 млн. рублей, проценты за пользование кредитом всего составляют 945 312,50 рублей, тогда общая сумма платежа будет равняться 2 445 312,50. Получается, что 12,5% в конечном итоге превратились в 63% от первоначального займа, что очень не выгодно для заемщика.

К решению об ипотечном кредитовании нужно подходить со всей серьезностью и обдуманностью и с четким расчетом, что будет более

выгодным в данных обстоятельствах - оформить ипотечный кредит, накопить деньги или немного подождать пока вложенные деньги принесут прибыль. Каждый человек решает самостоятельно исходя из уровня и условий его жизни.

1.3 Особенности ипотечного кредитования в России

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования [41, c.110].

14 октября 2003г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.