В условиях действующего законодательства, регулирующего эмиссию и обращение ценных бумаг, а также с учетом общего уровня развития ипотечного рынка, основным наиболее приемлемым инструментом рефинансирования применительно к земельно-ипотечным кредитам, обеспеченным залогом прав требования (закладными), становятся ипотечные ценные бумаги – облигации с залоговым обеспечением и облигации с ипотечным покрытием, удостоверенные закладными.

Ипотечные облигации благодаря жестко установленным законодательством требованиям к банкам-эмитентам, качеству ипотечного покрытия являются одним из самых надежных финансовых инструментов. Надежность достигается за счет нескольких составляющих, в числе которых:

- специализированный надзор;

- надзор от лица инвесторов, который осуществляет доверитель;

- гарантированность ипотечного покрытия за счет дополнительного покрытия в виде государственных обязательств;

- ограничение объемов эмиссии 60-кратным объемом капитала банка и т. д.

Хотя условия выпуска и обращения облигаций, обеспеченных ипотекой, и различаются в зависимости от законодательства конкретной страны, однако существует одна общая черта – это ценные бумаги, эмитируемые кредиторами и обеспеченные ипотечными активами, находящимися на их балансе. Функциональная специализация банков принципиальным образом влияет на характер их деятельности, который определяется особенностями формирования активов и пассивов, построения баланса банка, спецификой работы с клиентурой и т. д. Проводить такие операции могут только крупные специализированные кредитные организации с устоявшейся структурой и обладающие соответствующим опытом. Это связано с тем, что выпуск ипотечных облигаций и его обслуживание, необходимость согласовать потоки платежей по кредитам и облигациям на этапе первичной эмиссии, накладывает на эмитента дополнительные обязательства, связанные с необходимостью управления денежными потоками, поступающими от заемщиков, и трансформации их в денежные средства, которые направляются держателям ценных бумаг. Существенно усложняется контроль состояния обеспечения ипотечными активами и управление кредитным риском.

В качестве вспомогательных инструментов привлечения в систему долгосрочных финансовых ресурсов использование не эмиссионных ценных бумаг – ипотечных сертификатов участия и инвестиционных паев – возможно в России в среднесрочной перспективе по мере развития рынка земельно-ипотечного кредитования.

Таким образом, основой нормального функционирования ипотечного банка является наличие достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет необходимость создания устойчивого и эффективного механизма, позволяющего привлечь ресурсы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в реальный сектор экономики. До момента достижения устойчивого земельно-ипотечного кредитного процесса необходимо государственное регулирование залоговых операций.

2.3 Оценка потребности сельского хозяйства в кредитных ресурсах и ипотечные банки как источники их привлечения в систему земельно-ипотечного кредитования

Проблема расширенного воспроизводства основных отраслей сельского хозяйства имеет особое значение для формирования и развития российского рынка сельскохозяйственной продукции. Однако отставание в модернизации и техническом обновлении большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей не позволяет им выйти на высокий уровень производства, использовать экономические стимулы, предоставляемые государством.

В сложившихся условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного комплекса страны, преодоления его экономического и технологического отставания является привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций. Основным фактором притока инвестиций в сельское хозяйство становится банковский капитал. Но воспользоваться им могут не многие, поскольку существуют проблемы доступа к долгосрочным ресурсам, связанные с отсутствием у сельскохозяйственных товаропроизводителей залогового имущества, достаточного для обеспечения возврата кредита, и отсутствием программ долгосрочного кредитования.

Вопрос о рыночном обороте земель в настоящее время представляет особую актуальность и народно-хозяйственную значимость, если учитывать тот факт, что как в количественном, так и в качественном отношении имеет место ухудшение состояния земли как воспроизводственного ресурса и объекта залога в сельском хозяйстве.

В последние годы в аграрном секторе экономики можно выделить положительные тенденции: опережающий рост инвестиций в сельское хозяйство по отношению к их динамике в целом по экономике страны; соотношение цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию; рост среднемесячной начисленной заработной платы; улучшение финансовых результатов сельскохозяйственных организаций; прирост валовой продукции сельского хозяйства [47, с. 19 – 20]. Происходит постепенный поворот в сторону признания за агропромышленным комплексом приоритетного развития.

Значительную роль в изменении ситуации сыграл национальный проект «Развитие АПК». Этот проект, на наш взгляд, определил место агропромышленного комплекса и сельского хозяйства в экономике страны, создал хорошую стартовую площадку для создания условий его ускоренного экономического развития.

Благодаря проекту «Развитие АПК», начиная с 2006 года для сельскохозяйственных товаропроизводителей стали доступны инвестиционные кредиты на льготных условиях сроком до 5 – 8 лет.

В ходе реализации национального проекта особое внимание Минсельхоз России уделял стимулированию малых форм хозяйствования на селе. На сегодняшний день они производят 60 % объема всей сельскохозяйственной продукции и играют ключевую роль в обеспечении социальной стабильности на селе.

Однако, несмотря на то, что в последние годы в аграрном секторе удалось переломить ситуацию к лучшему и обеспечить рост производства продукции, не преодолены еще опасные тенденции:

1) низкая доходность сельскохозяйственных товаропроизводителей в условиях сохраняющегося диспаритета цен. С начала 2008 года цены на удобрение выросли на 63,3 %, дизельное топливо – на 28 %, электроэнергию – 34 %. При сохранении таких тенденций вся дополнительная прибыль, полученная в сельском хозяйстве, будет «съедена» инфляцией;

2) резкое снижение финансовых ресурсов для использования достижений научно-технического прогресса, освоения новейших технологий. Несмотря на то, что в 2007 году по сравнению с 2005 годом инвестиции в основной капитал на развитие АПК увеличились в 1,7 раза, их доля в общем объеме осталась практически неизменной, а удельный вес собственных средств предприятий и организаций уменьшился. Многие годы удельный вес сельского хозяйства в расходной части государственного бюджета не превышает 1 %.;

3) низкая оплата труда, слабая социальная инфраструктура села и неравные с городскими условия жизни граждан. Оплата труда в отрасли почти вдвое ниже, чем в целом по экономике. За чертой бедности находится около 44 % сельского населения, уровень сельской безработицы достиг 11 % [22, с. 33 – 34];