Чтобы повысить ликвидность и оборотоспособность земельно-ипотечного актива, желательно сформировать его в виде закладной. Другие варианты рефинансирования, например, осуществление эмиссии достаточно «длинных» инструментов в виде облигаций, экономически оправданы только при достаточно большом объеме земельно-ипотечных кредитных активов. Поскольку большинство банков сегодня либо не имеет в составе своих клиентов заметного количества сельхозпроизводителей, либо не ориентированы на этот сегмент рынка, то целесообразно ставить задачу консолидации земельно-ипотечных активов, находящихся в кредитных портфелях разных банков в целях снижения затрат по рефинансированию.

Таким образом, ОАО «Россельхозбанк» сможет целенаправленно формировать консолидированный земельно-ипотечный актив, на основе которого будет осуществляться эмиссия облигаций с залоговым обеспечением. При этом стоимость заимствований будет определяться объемом эмиссии и рейтингом таких облигаций, который, в свою очередь, будет соответствовать рейтингу Россельхозбанка. Уже на этом этапе отдельные банки смогут предлагать к выкупу имеющиеся у них земельные закладные, которые будут приобретаться Россельхозбанком, поскольку иные способы рефинансирования будут для них менее привлекательными.

На этом этапе ОАО «Россельхозбанк», как оператор системы земельно-ипотечного кредитования, выполняет следующие функции:

- проведение государственной политики в области земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве;

- разработка финансовых моделей, организационно-технологических схем, основных стандартов предоставления земельно-ипотечных кредитов и требований, предъявляемых к оформлению закладных;

- мониторинг земельно-ипотечных операций;

- оказание консалтинговых и иных услуг участникам ипотечных операций;

- иные функции, которые могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

На втором этапе будет продолжаться наращивание объемов земельно-ипотечного кредитования с формированием инфраструктуры, необходимой для функционирования системы по двухуровневой схеме. Одновременно будут осуществляться мероприятия по аккумулированию пула закладных на земельные участки для последующего рефинансирования земельно-ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и размещения облигаций на фондовом рынке. Функции финансового центра, осуществляющего рефинансирование земельно-ипотечных кредитов, выдаваемых банками, постепенно передается земельно-ипотечным агентствам. Этим самым включается механизм «запуска» процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования и создаются условия для развития вторичного рынка ипотечного кредитования. В целях обеспечения запуска системы рефинансирования по двухуровневой модели потребуется участие государства в форме гарантии по обязательствам эмитента.

На этом этапе важным шагом будет являться создание оператора вторичного рынка земельно-ипотечных кредитов – земельно-ипотечного агентства. Этот шаг позволит заложить организационные основы функционирования системы по двухуровневой организационно-финансовой схеме, создать надежный механизм рефинансирования и условия для развития единого рынка земельно-ипотечных кредитов, снизить кредитные риски, и в конечном итоге повысить доступность и уменьшить стоимость кредитов.

По мере формирования и развития земельно-ипотечного рынка в этот процесс будет включаться широкий круг банков. Взаимодействие банков с земельно-ипотечными агентствами должно осуществляться на общих принципах и условиях, сформулированных в виде стандартов, добровольно признаваемых всеми банками, являющимися участниками системы. Поэтому представляется целесообразным и необходимым консолидировать усилия банков в формировании внешней инфраструктуры системы и, в первую очередь, ее центрального звена – земельно-ипотечного агентства. Необходимо также объединить усилия банковского сообщества и в области совершенствования действующего законодательства, регулирующего деятельность, связанную с земельно-ипотечным кредитованием.

На третьем этапе процесс создания целостной системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур в аграрном секторе экономики сопровождается завершением формирования ее инфраструктуры за счет передачи практически всех основных функций, включая функции эмиссии, самостоятельным участникам системы – специализированным небанковским кредитным организациям (земельно-ипотечным агентствам).

В конечном виде система будет представлять собой совокупность значительного числа российских банков – участников системы, в которой ОАО «Россельхозбанк» будет осуществлять функции методологического организационного центра в области земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, совершенствования методик, обобщения опыта, мониторинга и т. д.

В целом процесс создания системы может занять 6 – 8 лет (первый этап – 2 года, второй и третий этапы – 2 – 3 года каждый). Ожидаемый результат реализации всех трех этапов: объемы выданных кредитов – более 400 млрд. руб., площадь земель сельскохозяйственного назначения в залоге – около 25 млн. га [29, с. 223].

Создание указанной системы будет способствовать:

- привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов;

- повышению инвестиционной привлекательности сельского хозяйства и уровня финансово-экономического состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей;

- расширению возможностей доступа сельхозпроизводителей к дешевым долгосрочным кредитам для целей развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий;

- эффективному развитию агропромышленного комплекса; активизации процесса вовлечения в реальный экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения и формирования их реальной стоимости;

- укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы.

Сформированная в соответствии с предложенным методологическим подходом система земельно-ипотечного кредитования будет самодостаточной системой, не требующей значительного государственного финансирования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием товарно-денежных отношений. С течением времени оно постепенно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Судьба ипотеки в России очень интересна. С одной стороны, всерьез о ней заговорили сравнительно недавно, с другой – явление это для нашего государства отнюдь не чуждое и имеет многовековую историю. При этом следует отметить, что в России в отличие от многих стран мира ипотека с самого начала и по сегодняшний день строится по классическому образцу, при котором недвижимость остается у залогодателя.

Современный опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о том, что посредством земельно-ипотечного кредитования создаются широкие возможности для развития крупного и малого агробизнеса и роста занятости сельского населения. Заем денег под залог земли рассматривается как один из самых надежных и безопасных путей получения инвестиций, а банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет важную роль в развитии сельского хозяйства. Кредитование под залог земли в западных странах осуществляется через систему специальных ипотечных банков.