После революции 1917 г. залоговое право в России продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для применения института залога. В 1922 г. в ГК РСФСР (примечание к ст. 21) упразднено деление имущества на движимое и недвижимое в связи с отменой частной собственности на землю. В 1923 г. образованно два частных коммерческих банка и около 40 обществ взаимного кредита, общая сумма баланса которых не превышала 3 % в совокупном балансе.

Институт залога начал возрождаться в России только в 1990-е годы, точнее в 1992 г., когда был принят Закон Российской Федерации «О залоге». Свое правовое очертание ипотека получила в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В 90-е годы прошлого века современное реформирование земельных отношений в российском аграрном секторе столкнулось с большими проблемами, страдая от высокой инфляции, низкой покупательной способности населения, задержки и отсутствия платежей за поставку продукции, трудностями институциональной перестройки и отсутствием системы кредитования.

Государство было вынуждено принимать меры преодоления последствий кризиса, в том числе и путем создания льготных по сравнению с остальными секторами экономики условий кредитования. За период реформ политика льготной финансово-кредитной поддержки несущественно видоизменялась, сохраняя свою суть – государственные кредиты сельскому хозяйству по-прежнему были практически единственным источником займов для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Среди инструментов государственной аграрной финансово-кредитной политики выделялись централизованный кредит, предоставляемый правительством из государственного бюджета, а также товарный кредит, его периодическое списание и возврат регионами через выпуск сельских облигаций, ознаменовавший собой переход к «более рыночным» формам взаимодействия между правительством и заемщиками [35, с. 81 – 83].

Заметным этапом в создании системы кредитования стала продажа Агропромбанка в середине 1996 г. В конкурсе на его приобретение участвовали известные банки: Сбербанк, Столичный банк сбережений (СБС), Инкомбанк и др. Сразу после приватизации Агропромбанка «СБС-Агро» стал играть заметную роль в кредитовании аграрного сектора. В первый год работы Фонда льготного кредитования «СБС-Агро» распоряжался 80 % государственных кредитов.

Фонд льготного кредитования (ФЛК) был образован в 1997 г. в соответствии с Постановлением правительства РФ № 224 «Об экономических условиях функционирования АПК Российской Федерации в 1997 году» для кредитования сельхозпредприятий всех форм собственности. Уполномоченным банкам было выгодно работать с ФЛК, операции со средствами которого не облагались налогом на прибыль. Однако ФЛК не оправдал возлагаемых на него надежд, прежде всего потому, что из-за заблокированности счетов большинства сельскохозяйственных предприятий деньги доставались не самим предприятиям, а аффилированным структурам банков. Кроме того, существование льготной ставки само по себе искажает рынок кредитов, и банки, потенциально способные работать с аграрным сектором, не могли этого делать из-за неконкурентоспособности предлагаемой ставки.

Безусловно, положителен тот факт, что впервые за все время существования льготных кредитов деньги стали распределяться через коммерческие банки, администрации областей (45 % средств банки перечисляли областным администрациям). Банки были заинтересованы в возврате средств, однако рисковали все еще бюджетными, а не своими деньгами.

Финансовый кризис 1998 г. усугубил проблемы возврата денег в ФЛК, т. к. 8 из 12 уполномоченных банков, включая Агропромбанк, через который проходила основная доля кредитов, обанкротились [21, с. 325]. После ликвидации банковской группы «СБС-Агро» и продажи активов Агропромбанка был возрожден государственный банк – Россельхозбанк, на который возлагались надежды более эффективного управления бюджетными средствами для кредитования сельского хозяйства.

Таким образом, в 90-е годы XX в. в практике кредитования аграрного сектора использовались в основном списание, реструктуризация долгов, отсрочка платежей и финансирование всех независимо от эффективности хозяйствующих сельхозпредприятий.

1.3 Зарубежный опыт формирования системы земельно-ипотечного кредитования агробизнеса

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

Зарождение современной системы ипотечных банков произошло в Германии во второй половине XVIII в. путем создания специальных кредитных касс для кредитования дворян под залог их земельных угодий (под 4 % годовых). В 1767 г. был создан первый прообраз современных ипотечных банков – Силезский ландшафт, который впервые стал выпускать закладные листы [44, с. 326]. Данный кредитный союз был создан государством с целью привлечения ресурсов для выдачи кредитов на выгодных для заемщика условиях. Позже закладной лист превратился в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт под выдаваемые им ипотечные кредиты.

Так как обеспечением выступали дворянские поместья, закладные листы имели хорошую ликвидность. Заемщик выплачивал ландшафту полугодовые проценты, которые передавались кредитору по закладному листу. Выпуск закладных листов был привилегией только ландшафтов и осуществлялся только по разрешению правительства.

Важную роль ландшафты сыграли в выработке единых стандартов выдачи ипотечных кредитов. Деятельность современных немецких ипотечных банков регулируется специальным законом об ипотечных банках, вступившим в силу 01.01.1900 г. Об эффективности этого закона говорит тот факт, что с 1900 года в Германии не было ни единого случая банкротства ипотечного банка.

В основе принятого закона Германской империи об ипотечных банках лежали следующие цели:

- создание правовых условий для функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала;

- создание правовой среды для привлечения средств инвесторов в ключевые отрасли народного хозяйства;

- защита интересов инвесторов и заемщиков (при создании закона учитывалось то, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями сбережений широкими слоями населения»).

Закон об ипотечных банках определяет ипотечные банки как частноправовые кредитные институты, деятельность которых направлена на: выдачу ссуд под залог внутренних (отечественных) земельных участков (и построек на них) и выпуск долговых обязательств (ипотечных закладных листов) на основе выданных ипотечных кредитов; предоставление ссуд внутренним публично-правовым организациям и институтам или получение полной гарантии (поручительства) от таких организаций и институтов на предоставление ссуды и выпуск долговых обязательств (коммунальных долговых обязательств) на основе приобретенных требований.