В то же время в силу статьи 143 Гражданского кодекса Российской Федерации новый вид ценной бумаги, отсутствующий в указанном перечне, может быть отнесен к числу ценных бумаг только «законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке».

Соответственно легитимность отнесения закладной к числу ценных бумаг ставится под сомнение.

Кроме того, несмотря на то, что в основе закладной как ценной бумаги лежит ипотечной право, формально ее нельзя относить к ипотечным ценным бумагам в силу положений статей 1 и 2 Федерального закона Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», что вступает в прямое противоречие с правовым и экономическим содержанием закладной.

Облигации с ипотечным покрытием (и одновременно с ними ипотечные сертификаты участия) были введены в гражданский оборот Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» (статья 2). Облигация с ипотечным покрытием (далее – ипотечная облигация) определена как эмиссионная ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. При этом под ипотечным покрытием указанный закон (статья 3) понимает совокупность обеспеченных ипотекой денежных требований, денежных средств в валюте Российской Федерации и иностранной валюте, а также государственных ценных бумаг и недвижимого имущества. Таким образом, предусмотренный статьей 11 данного закона залог ипотечного покрытия означает залог всех его составляющих, хотя в тексте закона отсутствуют указания на то, как должен регистрироваться этот залог – в целом или по отдельным его составляющим. Возникает ряд серьезных правовых коллизий. Во-первых, денежные средства в валюте Российской Федерации не могут являться предметом залога. Во-вторых, залог бездокументарных ценных бумаг имеет иной правовой режим, нежели документарные эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги. В-третьих, вместо залога ценной бумаги – закладной, предусмотренного статьей 49 Закона об ипотеке, был выбран залог имущественного права (денежного требования), вытекающего из кредитного договора или договора займа. Главное различие между залогом денежного требования, обеспеченного ипотекой, и залогом ипотечного права (закладной) заключается в том, что денежное требование в обязательном порядке имеет переменный (постоянно снижающийся) объем, в то время как объем ипотечного права изменяется незначительно, причем, как правило, возрастает за счет роста стоимости недвижимости.

Из этого следует, что в целях обеспечения защиты прав инвесторов, повышения надежности и ликвидности ипотечных облигаций, снижения транзакционных издержек более предпочтительной является модель залога закладных.

Вторая серьезная проблема, которая, очевидно, будет сдерживать земельно-ипотечный оборот, связана с тем, что Закон об ипотечных ценных бумагах ограничивает набор денежных требований только требованиями, вытекающими из кредитного договора или договора займа. При этом полностью игнорируется, в частности, такой вид денежного требования, как требование по оплате объекта недвижимости, приобретаемого по договору купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа (статьи 488 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). А как показывает мировой опыт, такого рода сделки более характерны именно для купли-продажи земельных участков, причем рассрочка, как правило, имеет долгосрочный характер.

В связи с этим целесообразно ставить вопрос о внесении изменений в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части расширения перечня видов денежных требований, обеспечиваемых ипотекой. Причем эта формулировки должна быть более общей, допускающей оборот любых денежных требований, обеспечиваемых ипотекой.

В результате несовершенство действующего законодательства во многом тормозит развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, а также рынка недвижимости в стране.

Тем самым состояние правового регулирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и, как следствие, организационно-экономических основ ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, не обеспечивает в настоящее время использование ипотечного механизма в сельском хозяйстве.

Поэтому необходимо принятие мер по совершенствованию действующего законодательства в направлении дальнейшего совершенствования правовых механизмов ипотечных отношений, привлечения долгосрочных ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования и создания благоприятной налоговой среды в сфере этой деятельности, поскольку с развитием масштабов земельной ипотеки «правовые риски» будут только усиливаться, что может существенно повлиять на кредитную политику банков.

Создание и работа ипотечных банков в сфере земельно-ипотечного кредитования во многом зависят от совершенствования банковского законодательства и создания необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Ключевыми направлениями в развитии кредитно-финансовой системы являются:

- создание организационно-распорядительных, финансовых и правовых механизмов, обеспечивающих развитие системы земельно-ипотечного кредитования, формирование рынка ипотечных ценных бумаг и создание основ вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

- приведение действующего законодательства в сфере банковской и кредитно-финансовой деятельности в соответствие с потребностями земельной ипотеки;

- стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

- дальнейшее развитие механизма рефинансирования банков, выдавших ипотечные кредиты и совершенствование нормативно-правовой базы в части обеспечения механизма секьюритизации;

- снижение земельно-ипотечных рисков, для чего необходимо обеспечить банкам и другим кредитным организациям реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного земельного участка, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

- создание базы данных кредитных историй заемщика, что в будущем станет очень важным элементом для банков при анализе платежеспособности и выплат по кредитным долговым обязательствам кредиторов;

- создание благоприятной налоговой среды для земельно-ипотечного кредитования.

2.2 Анализ современного состояния финансово-кредитной базы земельно-ипотечного кредитования предпринимательства

Сегодня земельно-ипотечный рынок в России находится в состоянии развития. Рост масштабов ипотечного рынка неминуемо приведет к вовлечению в эту сферу финансовых услуг большое количество универсальных банков, а также созданию специализированных кредитных организаций, типа «ипотечных банков», ограничивающихся деятельностью в области земельно-ипотечного кредитования, что повысит качество услуг по земельно-ипотечному кредитованию. Однако в настоящее время в России земельно-ипотечные кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям предоставляет в основном ОАО «Россельхозбанк».

Условия выдачи кредитов ОАО «Россельхозбанк», возврат которых обеспечен залогом земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, касаются различных аспектов сделки и призваны обеспечить ее надежность для Банка и доступность для заемщика. Целевое использование кредитных средств, привлекаемых под залог земельного участка, должно быть непосредственно связано с развитием сельскохозяйственного производства. Также банком разработан порядок предоставления кредитов на приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.