Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости
Корпоративные черты ЗПИФа
Несмотря на новизну и уникальность закрытых ПИФов, их инструментарий в определенной степени схож с привычным инструментарием акционерных обществ (табл. 2).
Таблица 2. Сходства и различия юридической конструкции закрытого ПИФа и акционерного общества
Показатель |
Закрытый ПИФ |
Акционерное общество |
Юридическая конструкция |
Обособленный имущественный комплекс |
Юридическое лицо |
Регулирование отношений с инвестором |
Правилами ДУ (регистрация в ФСФР России) |
Уставом (регистрация в налоговом органе) |
Принятие решений |
Управляющая компания; общее собрание пайщиков* |
Генеральный директор; общее собрание акционеров; совет директоров |
Контроль совершения сделок |
Специализированный депозитарий (все сделки) |
Общее собрание акционеров/совет директоров (крупные и сделки с заинтересованностью) |
Удостоверение участия |
Ценная бумага – инвестиционный пай |
Ценная бумага – акция |
Определение количества паев/акций |
В правилах ДУ |
В уставе общества |
Возможность погашения ценной бумаги в общем порядке |
Отсутствует |
Отсутствует |
Регистрация прав на пай/акцию |
В реестре пайщиков у спецрегистратора; на счете депо в депозитарии |
В реестре акционеров у регистратора или эмитента; на счете депо в депозитарии |
Оплата паев/акций |
Денежные средства; иное имущество, доступное для инвестирования |
Денежные средства; иное имущество |
Дополнительный выпуск паев/акций |
Возможен – сопровождается внесением изменений в правила ДУ |
Возможен – в пределах количества объявленных акций |
Прекращение участия |
Продажа пая; выкуп пая управляющей компанией в случаях, предусмотренных ФЗ; прекращение фонда |
Продажа акции; выкуп акции обществом в случаях; предусмотренных ФЗ ликвидация общества |
Промежуточный доход пайщика/акционера |
Доход от управления имуществом (если предусмотрено правилами ДУ) |
Дивиденды (если принято решение общим собранием акционеров) |
* В отношении общего собрания пайщиков необходимо отметить, что оно не является в полной мере аналогом общего собрания акционеров. Так, если последнее является органом управления, имеющим возможность назначать менеджмент общества, то собрание пайщиков представляет собой объединение контрагентов организатора инвестирования на стороне учредителя управления, осуществляющее преимущественно контрольные функции. Тем не менее, собрание пайщиков правомочно принимать решения:
– об утверждении наиболее значимых изменений и дополнений в правила ДУ закрытым ПИФом (в части инвестиционной декларации, расходов на управление фондом, выплаты промежуточного дохода пайщикам и др.);
– о смене управляющей компании фондом;
– о досрочном прекращении договора доверительного управления фондом.
Таким образом, схожесть конструкции закрытого ПИФа с конструкцией АО и вместе с тем уникальность правового режима имущества, внесенного в фонд, обусловливают широкие возможности использования закрытого ПИФа.
В настоящий момент наметилась тенденция роста их количества: сегодня в России насчитывается более 270 закрытых ПИФов, количество которых с 2003 г. увеличивалось в среднем на 60% в год.
В заключение необходимо отметить, что уникальность такого инструмента, как закрытый ПИФ, обусловлена преимуществами, обозначенными в настоящей работе и возникающими благодаря особому правовому режиму, который распространяется на имущество, составляющее фонд. Использование закрытого ПИФа при реализации инвестиционных проектов и осуществлении иной хозяйственной деятельности открывает широкие возможности для развития бизнеса.
1.3 Проектное финансирование при помощи ЗПИФов
Далее будут рассмотрены возможности финансирования бизнес-проектов через структуру закрытых ПИФов как на стадии создания фонда, так и на стадии его деятельности.
Формирование ЗПИФ при его создании
Реализация разнообразных доходных проектов через ПИФ обеспечивается тем, что паевой фонд является инструментом «сквозной» секьюритизации активов, позволяющим, в том числе, осуществлять отделение рисков проекта от рисков его организаторов.
Это накладывает отпечаток как на организационно-экономические особенности работы с первоначальными инвесторами, включая механизмы определения доходности, так и на юридические процедуры формирования фонда при его создании.
ПИФ — инструмент секьюритизации
Структура паевого инвестиционного фонда уникальна тем, что является инструментом секьютиризации активов, т. е. превращения разрозненных, разнородных, неравноценных, часто неликвидных активов в имущественный пул, права на который удостоверяются единым выпуском однородных (удостоверяющих равные права), равноценных (имеющих единую стоимость) и ликвидных ценных бумаг (инвестиционных паев).
Основными положительными результатами секьюритизации через ПИФ являются:
1) концентрация активов, используемых для реализации одного или ряда однородных проектов, в единой организационной структуре;
2) снижение транзакционных издержек, традиционно сопутствующих перемещению ценностей между отдельными структурами;
3) рост стоимости активов, повышающий привлекательность проекта и объем возможного к привлечению инвестирования (по принципу «2 + 2 = 5» за счет экономической синергии), поскольку, во-первых, стоимость совокупного имущества, внесенного в «оболочку» в виде ПИФа, представляет собой уже не просто сложение цен отдельных активов, а цену бизнеса в целом, предназначенного для создания добавочной стоимости (учитывающей оценку как текущей капитализации, так и будущей доходности); а во-вторых, стоимость участия выражена в стоимости отдельных инструментов, удостоверяющих инвестиционное участие, что предполагает надбавку за оборачиваемость, т. е. повышенную ликвидность;