Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости
Рефераты >> Финансы >> Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Налог на доходы физических лиц

Данный налог регулируется ст. 214.1 НК РФ. Как и в случае с юридическими лицами, у физических лиц база для налогообложения возникает только в момент продажи или погашения пая. При этом следует иметь в виду, что из полученного дохода можно вычесть документально подтвержденные расходы на приобретение, реализацию и хранение ценных бумаг.

Ставка НДФЛ для физических лиц резидентов составляет 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ), для физических лиц — нерезидентов — 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). При этом следует помнить, что согласно ст. 11 НК РФ резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в году.

В вопросе с НДФЛ необходимо отметить, что в соответствии со ст. 214.1 НК РФ управляющая компания является налоговым агентом по уплате НДФЛ, следовательно, она должна удерживать и перечислять налог в бюджет при выплате дохода физическим лицам, а также в соответствии со ст. 230 НК РФ предоставлять в налоговый орган сведения о доходах, выплаченных физическим лицам.

Налог на добавленную стоимость

В период формирования фонда, согласно ст. 39 НК РФ, так как операции внесения имущества носят инвестиционный характер и не являются реализацией, они не облагаются налогом на добавленную стоимость. Здесь следует отметить, что в соответствии со ст. 38 НК РФ (п. 2) имущественные права не относятся к имуществу. Формально при передаче в ПИФ имущественных прав должен начисляться и уплачиваться НДС (Письмо Минфина от 21 июля 2005 г. № 03-03-03/2). Однако при желании такой подход можно оспорить. Во-первых, характер операции при внесении имущественных прав с экономической точки зрения носит инвестиционный характер, во-вторых, в отношении налога на прибыль внесение и имущества, и имущественных прав налогом не облагается. Другими словами, порядок налогообложения указанных операций противоречит принципу экономической обоснованности налогов (п. 3 ст. 3 НК РФ), а также принципу равенства налогообложения (п. 1, ст. 3 НК РФ).

Аналогичная ситуация складывается с обложением НДС операций по уступке третьему лицу права требования инвестором, выполнившим свои обязательства по финансированию строительства. Налоговые органы в силу изложенных выше подходов полагают, что данные операции должны включаться в налогооблагаемую базу. Однако арбитражные суды не разделяют формального подхода ФНС и, исходя из инвестиционного характера операций, считают, что обязанности в начислении и уплате налога не возникают (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу № А56-43578/2004).

Дополнительно нужно отметить следующее. Если имущество, передаваемое в фонд, не приобреталось специально для этой операции, то НДС по нему был выставлен к зачету. Соответственно перед передачей имущества в фонд следует восстановить налог пропорционально остаточной стоимости. Налоговые органы считают, что данное положение закреплено в ст. 170 НК РФ. Формально ПИФы в этой статье не упоминаются, что создает перспективу выигрыша в суде в случае невыполнения требования по восстановлению НДС. Однако, исходя из экономической логики, для проведения правильных расчетов суммы НДС в случае реализации имущества фондом (п. 3 ст. 154 НК РФ) данное требование следует выполнять. Кроме того, не нужно забывать, что на сумму восстановленного НДС пайщик получает дополнительное количество паев.

Вопросы уплаты НДС в период деятельности фонда регулируются ст. 174.1. НК РФ. В соответствии с этой статьей по операциям, проводимым с имуществом фонда и облагаемым НДС, выставляются счета-фактуры и налог начисляется для уплаты в бюджет. Соответственно «исходящий» НДС принимается к зачету. Обязанность по учету НДС возлагается на управляющую компанию, она же осуществляет расчеты с бюджетом с баланса фонда.

Необходимо заметить, что при реализации с НДС имущества, переданного в фонд при его формировании, НДС выделяется из разницы между стоимостью имущества и ценой реализации включающей НДС.

Вознаграждение управляющей компании является ее реализацией и облагается НДС в общеустановленном порядке.

Реализация пая согласно ст. 149 НК РФ (пп. 2, 12) НДС не облагается.

Комментарии указанных статей НК РФ содержатся в Письмах Минфина РФ от 26 июля 2004 г. № 03-04-11/179, и от 6 августа 2004 г. 03-06-01-04/02, совместном Письме МНС РФ № 01-3-03/666 и Минфина РФ № 01-СШ/45 от 10 июня 2004 г.

Налог на имущество организаций

По мнению налоговых органов, к имуществу ПИФов должна применяться ст. 378 НК РФ. Она гласит, что имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления, т. е. пайщика. Думается, такой подход не совсем верен. Ведь в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в составе основных средств. Согласно ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (п. 29) один из видов выбытия основных средств — это передача их в паевой фонд. На балансе пайщика находятся только паи, т.е. ценные бумаги, а значит, отсутствует база для начисления налога. Усугубляют ситуацию разъяснения, которые дают чиновники финансовых и налоговых ведомств (например, совместное Письмо МНС РФ № 01-3-03/666 и Минфина РФ № 01-СШ/45 от 10 июня 2004 г.). Согласно этим разъяснениям имущество пайщиков должно облагаться в соответствии со ст. 377 НК РФ, как у простого товарищества. Следуя требованиям этой статьи, пайщик, внесший в фонд имущество, должен платить налог по этому имуществу, а налог на имущество, приобретенное в результате деятельности фонда, распределяется среди всех пайщиков пропорционально стоимости паев. Очевидно, что это противоречит основному принципу фонда, в соответствии с которым имущество находится в общей долевой собственности. Почему налог за него должен платить бывший владелец? А также, почему за одну часть имущества должны платить все пайщики пропорционально долям, а за другую — только отдельные пайщики, хотя все имеют одинаковое отношение к этому имуществу?

Согласно требованиям налоговых органов управляющая компания должна сообщать пайщикам стоимость их доли приобретенного фондом имущества для целей налогообложения. Как начислять налог по получении таких сведений, нормативными требованиями не определено.

В сложившейся ситуации подавляющее большинство пайщиков налог на имущество ПИФов не уплачивают, и у налоговых органов не возникает к ним претензий, так как при проверках, проверяющие, как и проверяемые, не видят в балансе базу для налогообложения.

Более того, такой подход налоговых органов создает риск потери части базы для налогообложения. Рассмотрим такую ситуацию. Пусть пайщик, который внес в фонд имущество, продал свой пай. В этом случае у продавца обязанность уплачивать налог на имущество, вложенное в фонд, прекращается, а у покупателя — не возникает. Ведь покупатель пая имущество в фонд не вносил и, соответственно, налог платить не должен. Кроме того, это имущество не является приобретенным в результате деятельности фонда и не будет облагаться налогом пропорционально стоимости паев. Таким образом, плательщик налога по имуществу, внесенному в фонд, пропадает.


Страница: