Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости
Появление фондов для квалифицированных инвесторов дает большую свободу в выборе инвестиционной стратегии, и открывает такому типу инвесторов доступ к более рисковым и более доходным инструментам.
Для таких фондов предусмотрена:
· Поэтапная оплата паев (траншевое финансирование)
· Получение займов и кредитов (в том числе под залог имущества фонда)
· Выдача займов за счет имущества фонда
· Создание инвестиционного комитета (контроль за деятельностью управляющей компании)
· Запрет на публичное раскрытие информации («закрытость» проекта)
· Совершение сделок с пайщиками в определенных случаях
Ниже отражен перечень категорий фондов, возникших вследствие введения новой редакции ФЗ. Часть из которых являются принципиально новыми, часть представляют трансформацию существующих.
|
Типы (категории) фондов |
Ключевые характеристики |
Целевая аудитория |
|
Для квалифицированных инвесторов | ||
|
Прямых инвестиций (Private equity funds) |
· приобретение контрольного пакета акций компании (возможность установления управленческого контроля над бизнесом инвестором на время инвестирования) · прямые инвестиции в реальный сектор экономики · относительная стабильность дохода в условиях волатильности фондового рынка · диверсификация рисков (разделение финансирования в рамках фонда на несколько проектов) · гарантии обеспечения финансирования проектов при дефиците банковских ресурсов |
· крупные частные инвесторы · организаторы проектов (потребители инвестиций) · НПФ, иностранные фонды, банки, СК (как долгосрочные стратегические инвесторы) |
|
Венчурные (Venture funds) |
· акции / доли обществ (управленческий контроль над бизнесом на время инвестирования) · финансирование start-up проектов инновационных компаний · стратегическая роль для экономики страны в целом · высокая потенциальная доходность при высоком («инновационном») риске |
· «бизнес - ангелы» · государственный капитал · организаторы венчурных проектов (потребители инвестиций) · частные и корпоративные инвесторы · иностранные фонды |
|
Хедж – фонды (Hedge funds) |
· востребованный инструмент с широкой линейкой разрешенных активов (деривативы, акции, облигации, инвестиционные паи и пр.) · «мобильность» и гибкость инвестиционного портфеля при компетентном расчете (определяющий фактор успеха – квалифицированный менеджмент) · «амортизатор» в условиях падения биржевых курсов (возможность оптимальной диверсификации портфеля за счет распределения инвестиций в большее число видов активов – «концентрированный портфель») |
· Банки · ИК · НПФ и СК (при условии подвижности инвестиционных правил и цели максимизировать прибыль). · иностранные фонды · частные и корпоративные инвесторы |
|
Товарного рынка (Commodity funds) |
· вложение в наиболее ликвидные распространенные товарные фьючерсы и счета (на драгоценные металлы) · выгодная альтернатива в условиях дестабилизации финансового рынка |
· ИК · НПФ, СК, · иностранные фонды · банки |
|
Кредитные |
· секъюритизация долговых инструментов (кредиты, обеспеченные залогом имущества) - по аналогии с ипотечными фондами · решение проблемы «улучшения» банковских пассивов · соотношение стабильной доходности и высокой надежности · возможность полной амортизации фонда (через частичное погашение паев и выплату промежуточного дохода - по мере поступления аннуитетных платежей) |
· Банки (как организаторы проектов) · НПФ, СК, · иностранные фонды · частные и корпоративные инвесторы |
|
Недвижимости |
· расширенный перечень доступных активов: недвижимость, договоры участия в долевом строительстве, а также инвестиционные строительные контракты, проектная документация, акции /доли строительных и проектных компаний · возможность прямого кредитования фонда · контроль деятельности УК инвестиционным комитетом |
· Строительные и девелоперские компании · Владельцы земельных активов и недвижимости · НПФ, СК · Банки, · частные и корпоративные инвесторы · иностранные фонды |
|
Для обычных инвесторов | ||
|
Недвижимости |
· урезан перечень активов по сравнению с существующим (основные активы: недвижимость, договоры участия в долевом строительстве), · ориентация на низкорисковые активы |
· Владельцы земельных активов и недвижимости · НПФ, СК · Банки, · частные и корпоративные инвесторы · иностранные фонды |
|
Рентный |
· высокая надежность вложений, · предусмотрена обязанность управляющей компании по выплате промежуточного дохода пайщикам |
· владельцы недвижимых активов, сдаваемых в аренду · ИК · Банки · НПФ, СК · иностранные фонды частные и корпоративные инвесторы |
Результатом появления новых типов фондов стало появление многообразия финансовых инструментов. Это, несомненно, большой шаг вперед со стороны законодателя, который предоставляет широкие возможности в выборе инвестиционной стратегии участникам рынка.
Заключение
Подводя итог, отмечу, что использование конструкции закрытого ПИФа недвижимости позволяет:
– создавать профильные фонды недвижимости — рентные, строительные, девелоперские, земельные и т. п.;
– привлекать рыночных инвесторов в ЗПИФн как на российском рынке, так и на рынках капитала иных стран;
– перепрофилировать ЗПИФн (например, по завершении девелоперского проекта) и создавать многопрофильные фонды, работающие в нескольких направлениях;
– диверсифицировать портфель активов за счет как высокорискованных и доходных инвестиционных и подрядных строительных контрактов, так и готовой недвижимости и прав на нее (в том числе земельных участков);
– приобретать корпоративные активы (акции российских ЗАО, доли ООО) в качестве профильных активов ЗПИФн;
