Ипотечный кредит и перспективы развития в РФ
- в сложившейся ситуации проведение переговоров с новым руководством о продолжении добросовестного взаимовыгодного сотрудничества (следует иметь в виду, что не только клиент зависит от банка, но и банк –кредитор зависит от крупного клиента-заемщика).
2. Банк выдал заводу трех месячный кредит на пополнение оборотных средств с уплатой процентов в конце срока вместе с погашением ссуды под залог партии готовой продукции в форме заклада, есть ответственного хранения залоговой партии на складе банка. При наступлении срока погашения заемщик принес в банк проект договора об отступном и письмо с категорическим отказом от возврата кредита и уплаты процентов по причине его неплатежеспособности. Таким образом, заемщик, осуществил скрытую продажу своей выпускаемой продукции через кредитную сделку. Реализация малоликвидного залога торговой фирмой могла растянуться на неопределенный срок. Несмотря на дисконтирование рыночной стоимости залога (кредит был выдан в размере 60% от рыночной оптовой стоимости заложенной партии товара) по данной кредитной сделки банк мог понести следующие потери:
· неполучение процентного дохода;
· упущенная выгода из-за невозможности реинвестирования невозвращенного кредита и не уплаченных по нему процентов;
· затраты на реализацию залога (НДС, комиссионные за реализацию, накладные расходы).
Общая компенсация в результате реализация залога составила бы около 80% от кредитного долга заемщика перед банком.
Следует отметить, что в условиях экономического кризиса банк-кредитор должен внимательнее относится к проблеме реализации залога, к его ликвидности, иметь достаточно четкие представления о состоянии различных сегментов товарных рынков. Как показал опыт, в российских условиях из имущественного комплекса промышленных предприятий более ликвидными являются сырье, полуфабрикаты, продукция промежуточного потребления (металлопрокат, пиломатериалы, строительные материалы, горюче смазочные материалы), а мало ликвидными – готовая продукция конечного потребления. Из-за слабой или снижающейся инвестиционной активности мало ликвидным либо неликвидным предметом залога являются многие виды технологического оборудования и производственные помещения.
Минимизация риска в данном случае сводится к более точной оценке ликвидности, большему проценту дисконтирования с учетом всех затрат (включая НДС) на реализацию залога.
3. Клиент обратился в банк с просьбой выдать кредит на погашение оборотных средств, поскольку потребители продукции со все большим временным промежутком оплачивали факты поставки. Выданный на 3 месяца кредит заемщик не смог вернуть в срок, ссылаясь на растущую неоплату поставок, на рост дебиторской задолженности. Более того, заемщик попросил увеличить объем кредитования.
Проанализировав систему расчетов потребителей с заемщиком, банк выяснил, что в договорах о поставках отсутствовали статьи, содержащие финансовую ответственность потребителей перед поставщиком за несвоевременную оплату. Заемщику было предложено склонить потребителей к подписанию дополнительных соглашений, содержащий следующий порядок оплаты факта поставок: потребитель оплачивает факт поставки продукции в течение 5 дней со дня отгрузки. В случае неоплаты в указанный срок (с 6-го дня) неоплачиваемая поставка рассматривается как товарный кредит поставщика потребителю с процентной ставкой, равной 0,9 ставки рефинансирования. Если товарный кредит оплачен в течение 30 дней, на расчетные счета потребителей направляются безакцептные платежные поручения из банка поставщика. Изменив таким образом порядок расчетов с большинством крупных потребителей, заемщику удалось в течении нескольких месяцев снизить уровень дебиторской задолженности в 2,5 раза и погасить свои обязательства перед банком.
Возможными вариантами минимизации риска является :
· кредитование с использованием залога дебиторских счетов по крупным кредиторам;
· использование вексельных схем расчетов;
· развитие факторинга, то есть учет банком поставщика счетов-фактур с установлением предельного срока отсрочки платежей по поставкам.
Следует обратить внимание на риски неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору, в установленный кредитным договором срок и наличия других гарантий погашения кредита исходя из качества обеспечения. В зависимости от величины риска кредиты разделяют на 4 группы:
1 группа — стандартные (практически безрисковые);
2 группа — нестандартные (умеренный уровень риска);
3 группа — сомнительные (уровень риска высокий);
4 группа — безнадежные (вероятность возврата практически отсутствует, ссуда представляет собой фактические потери банка).
В Буденновском отделении кредиты в общем объеме отнесены ко второй группе риска. По юридическим лицам группа риска – первая.
Проблема минимизации кредитного риска имеет особое значение для банка. Поэтому необходим тщательный анализ качества выдаваемых ссуд и кредитного портфеля в целом. Количественная оценка влияния кредитного риска на доходность кредитного портфеля осуществляется с использованием коэффициента, определяющего доходность кредитного портфеля в плане эффективности работы всего банка – чистая процентная маржа, с учетом кредитного риска – показатель отношения чистого процентного дохода, скорректированного на величину потерь по кредитам, к величине кредитного портфеля. Данный коэффициент используется для оценки результативности системы управления кредитным риском в банке: он учитывает как потери, обусловленные присутствием кредитного риска, так и доходы, полученные вследствие принятия кредитного риска.
ЧПМ кр=Процентные доходы – Процентные расходы – Потери по кредитам/
Кредитные вложения (2.6)
Чистая процентная маржа с учетом кредитного риска составляет в Буденновском отделении – 0,07.
Степень кредитного риска в условиях спада производства, нестабильности экономики растет. Это определяет необходимость формирования качественного кредитного портфеля банка, в котором доля более рискованных операций должна быть меньше, несмотря на то, что в ряде случаев такие операции могут быть более прибыльными для банка. Степень риска должна соответствовать обычной норме доходности по ссудам с учетом стоимости кредитных ресурсов и административных издержек банка. При управлении кредитными операциями следует ориентировать кредитную стратегию на диверсификацию как состава клиентов, так и спектра представляемых им ссуд (услуг), что необходимо в условиях конкуренции.
Рассматривая ипотечное кредитование в исследуемом банке, отметим, что:
Расчет оптимальной процентной ставки в ипотечной программе:
- срок кредитования по ипотечной программе принимаем равным сроку предоставления кредита банком n=14 лет.
Определяем оптимальную процентную ставку ипотечной программы: