3.1. Обоснование необходимости привлечения заемных ресурсов.

Реализация инвестиционного проекта — длительный процесс, требующий, к тому же, значительных затрат финансовых ресурсов. Финансирование проекта за счет собственных средств предприятия (прибыли от других проектов, амортизационных отчислений) не всегда возможно да и не всегда целесообразно. Поэтому обычно приходится привлекать дополнительные финансовые ресурсы. На успех проекта очень большое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования, поэтому при разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть все альтернативные варианты и определить экономическую эффективность каждого из них, с тем чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложений.

3.1.1. Определение потребности в финансировании.

В настоящее время АО “ЭМС” ведет строительство нескольких объектов, крупнейшим из которых является проект строительства жилого дома на Тихорецком проспекте. Кроме того, есть проект строительства жилого комплекса вблизи озера Долгое. Этот район является одним из наиболее экологически чистых в Санкт-Петербурге — здесь практически отсутствуют промышленные предприятия, основная часть застройки — жилая. Близость района к Карельскому перешейку, излюбленному месту отдыха петербуржцев, и легкий автомобильный доступ к Приморскому шоссе делает его еще более привлекательным. Временным недостатком расположения объекта является удаленность от метро. Но с вводом в действие в 1998 году новой станции метрополитена “Комендантский Проспект”, которая будет расположена на расстоянии 600 метров от Объекта, проблема удаленности от метро будет решена.

Строящийся сейчас корпус 8 – часть единого жилого комплекса, состоящего из трех корпусов: 8, 8А,8Б и 8В, в первых этажах которых размещены встроенно-пристроенные помещения общественного назначения. Многоэтажный корпус 8А является высотным акцентом квартала и замыкает пр. Авиаконструкторов.

К нему примыкают десятиэтажные корпуса 8 и 8Б, образуя начало улиц Ильюшина и Стародеревенской. Эти корпуса имеют входы во встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (магазины, кафе) со стороны улиц, а подъезды со стороны двора. Корпуса отделены друг от друга аркой для проезда спецтранспорта на случай пожара и со стороны улиц имеют пожарный проезд.

Квартиры ориентированы на малосемейных жильцов и имеют несколько повышенную норму площади на человека. Они отвечают всему комплексу современных требований, предъявляемых к жилью высокого качества: изолированные комнаты, расширенные места общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами, централизованное горячее водоснабжение, телефонизация, радиофикация и мусоропровод.

Таблица 3.1.

Основные материалы и конструкции, применяемые для строительства.

Строительство корпуса 8 практически завершено, большая часть квартир уже продана, проект оказался экономически эффективным. Строительство же остальных корпусов жилого комплекса пока приостановлено в связи с отсутствием средств для реализации проекта. В соответствии с объемной сметой затраты по проекту составят около 18 млн. долларов, АО “ЭМС” сможет вложить около 3 млн. долларов собственных средств (прибыль от других проектов и возврат вложенных средств). Следовательно, необходимо будет изыскать еще около 15 млн. долларов.

3.1.2. Обоснование возможности привлечения заемного капитала.

Результат проекта во многом зависит от удачного выбор кредиторов. Возможными источниками кредитов могут быть:

— международные финансовые организации;

— специализированные агентства экспортных кредитов;

— правительство страны, принимающей проект;

— коммерческие банки;

— финансовые компании;

— инвестиционные компании;

— лизинговые компании;

— сберегательные банки;

— богатые частные лица.

Чаще всего основным источником кредитов являются коммерческие банки.

В настоящее время в Петербурге реализуется программа Всемирного Банка Реконструкции и Развития. Программой предусмотрено предоставление кредитов под конкретные строительные проекты. Процентная ставка по кредитам ВБРР составляет 17% годовых, что значительно меньше, чем ставка по валютным кредитам отечественных коммерческих банков. Однако, рассматриваемый проект строительства дома по Тихорецкому проспекту не удовлетворяет одному из условий Программы: проектом предусмотрено строительство 16-ти этажного здания, тогда как ВБРР предоставляет кредиты только для строительства зданий не выше 10 этажей. Следовательно, остаются только кредиты отечественных коммерческих банков. Однако высокий процент по кредитам, который требуют банки от “чужих” организаций, ставит под вопрос не только получение прибыли застройщиком, но и целесообразность самого проекта.

При рассмотрении вопроса о предоставлении кредита, заимодавец обычно анализирует финансовое состояние предприятия с целью определить возможности фирмы возвращать долги. Обычно для определения кредитоспособности фирмы анализируют показатели ликвидности и структуру капитала.

Анализ структуры капитала.

Анализ структуры капитала содержит следующие показатели:

Собственный капитал

Доля собственного капитала =

Общий капитал

Собственный капитал представляет собой уставный фонд и акционерный капитал компании.

Общий капитал представляет собой совокупность всех видов активов предприятия и соответствует итоговой строке баланса.