Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 августа 2004 г. составляет: 850 181 рубль.

4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО МЕТОДА

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Подход капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доходоприносящего объекта.

Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.

4.1 Метод капитализации

Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

V=NOI/Ro, где:

V – текущая стоимость объекта недвижимости;

NOI – величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

Ro – ставка капитализации.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

- определение ожидаемого дохода от всех источников потенциального валового дохода;

- определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) помещений и потерь при сборе арендной платы для расчета действительного валового дохода;

-определение операционных расходов;

- определение чистого операционного дохода путем вычета из валового дохода всех расходов;

- определение ставки капитализации;

- расчет текущей стоимости объекта.

Ниже представлен краткий обзор прогнозов. Расходов, анализ коэффициента капитализации, а также других предположений, непосредственно связанных с доходным подходом.

Определение потенциального валового дохода. Потенциальный валовой доход – это доход, приносимый недвижимостью при полной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду. Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой, стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях.

В ходе анализа рынка недвижимости г. Тюмени (район ул. 30 лет Победы-Олимпийской) было выявлено, что стоимость аренды двухкомнатных квартир, подобных объекту оценки, находится в интервале 5 500 – 6 500 рублей, в зависимости от месторасположения, этажа и состояния квартиры. Для оцениваемого объекта примем стоимость аренды в размере 6 000 руб. в месяц.

Определение действительного валового дохода. Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недополучение платежей и прочие доходы. Величина недозагрузки равна одной месячной ставке арендной платы (6 000 рублей).

Определение операционных расходов. Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величины которых зависят от величины коммунальных платежей.

Определение постоянных расходов. К постоянным расходам относится уплата налога на имущество в соответствии с действующим законодательством (для объекта оценки 300 руб.).

Определение переменных расходов. Коммунальные расходы по объектам аналогичного типа в расчетах примем равным 1 000 руб. в месяц из расчета, что в двухкомнатной квартире проживает два – три человека.

Определение ставки капитализации. Ставка капитализации рассчитывается как отношение чистого эксплуатационного дохода к общей стоимости объекта по объектам, сопоставимым с оцениваемым. Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 7.

Расчет ставки капитализации

Таблица 7