Данное определение предполагает переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

1. Продавец и покупатель действуют в рамках закона.

2. Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

4. Оплата не сопровождается дополнительными условиями.

5. Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.

1.5 Процедура оценки

Общепринятая процедура оценки подразумевает последовательное совершение квалифицированных действий, обеспечивающих получение экономически обоснованных показателей стоимости оцениваемого объекта.

В качестве предпосылок оценки обязательно совершаются сбор и анализ общих данных об оцениваемом объекте:

- Идентификация объекта оценки, т.е. определение реквизитов, местонахождения и основных характеристик оцениваемого объекта.

- Определение даты оценки, т.е. определение момента времени, на который является действительным мнение оценщика о стоимости объекта оценки.

- Осуществляется выбор вида стоимости и имущественных прав, которые требуется определить, т.е. установить цель оценки как исследования.

- Выясняются сферы использования результатов оценки, т.е. определяется функция (назначение) оценки.

- На основе формулировок и результатов этого этапа работ нами производился сбор и анализ данных, которые могут оказать влияние на стоимость оцениваемого объекта.

- На основании полученных данных был сделан выбор и применены методы оценки с помощью трех традиционных методов: затратного, рыночного, доходного.

2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

На момент определения рыночной стоимости объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24. Рыночная стоимость этого объекта была произведена на основе средней рыночной стоимости 1 квадратного метра аналогичных объекту оценки двухкомнатных квартир, расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому.

Источниками для оценки объекта являются:

1. Сведения, предоставленные Заказчиком.

2. Консультации специалистов – риэлторов.

3. Базы данных по недвижимости риэлтовских фирм г. Тюмени.

4. Статистические данные.

5. Средства массовой информации.

2.1 Природно-климатические особенности района

Город Тюмень относится к 1В климатическому подрайону с умеренно-континентальным климатом, характеризующимся длительной (5-6 месяцев) холодной зимой и коротким (2-3 месяца) жарким летом.

Климат района резко-континентальный, преобладающие ветры имеют западное и юго-западное направление, среднегодовая температура воздуха – 1,30 C. Средняя температура июля 24,20 C, средняя температура наиболее холодного периода -210 C. Абсолютная минимальная температура -500 С, абсолютная максимальная температура +400 C.

Продолжительность периода со среднесуточной температурой выше 00 С составляет 168-169 суток. Нормативное значение веса снегового покрова – 100 кг/м2. Нормативная глубина промерзания грунта – 2,0 м.

Грунтовые воды находятся на отметке 3,1 м от поверхности земли. Основанием фундаментов служат суглинки тугопластичные.

2.2 Анализ строительной сферы Тюменской области в 2003 году

Деловая активность строительных организаций регионов области, за исключением Ямало-Ненецкого АО, в 2003 году продолжала снижаться. По сравнению с 2002 г. в Ханты-Мансийском АО и на юге области объем работ, выполненных по договорам строительного подряда, сократился соответственно на 6 % и на 39,7%. Среднеобластной рост (на 16,2%) этого показателя обусловлен его увеличением более чем на треть в Ямало-Ненецком АО.

За 2003 г. в области введено в действие 2,9 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общей площадью 1,9 млн.кв.м. (в 2002г. – 3,5 тыс. зданий, 2,2 млн.кв.м.). В общей площади введенных зданий больше половины приходилось на Ханты-Мансийский АО, треть – на юг области, 9,4% - на Ямало-Ненецкий АО. Площадь построенных жилых зданий составила 1,3 млн.кв.м., нежилых – 0,6 млн.кв.м.

Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, за счет всех источников финансирования построено 14,7 тыс. квартир общей площадью 1,1 млн. кв.м. Жилые дома вводились большей частью в Ханты-Мансийском АО и на юге области: на эти территории пришлось соответственно 46,4 % и 44,8% всей площади новых квартир, тогда как на Ямало-Ненецкий АО – 8,8%. Построено населением за счет собственных средств и кредитов 22,6% площади всех введенных квартир, в ХМАО – 14,8%, в ЯНАО – 11,1%, на юге области – 33%. По вводу жилья на 1000 жителей область занимает первое место среди регионов Уральского федерального округа.

Ввод в действие жилых домов

Таблица 1

В 2003г. на территории области введены в действие объекты социальной сферы:

- два высших и одно среднее специальное учебное заведение на 25,7 тыс. и 2,7 тыс.кв.м. общей площади учебно-лабораторных зданий, общеобразовательные и дошкольные учреждения на 3,4 тыс. и 285 мест соответственно, детский дом на 132 места;