Содержание

1. Общие сведения…………………………………………………………… 4

1.1 Основные факты и выводы…………………………………………… .4

1.2 Сертификат качества оценки……………………………………………4

1.3 Сделанные допущения и ограничивающие условия………………… 5

1.4 Цель оценки………………………………………………………………7

1.5 Процедура оценки……………………………………………………… 8

2. Анализ объекта оценки и его окружения………………………………….9

2.1 Природно-климатические особенности района……………….……….9

2.2 Анализ строительной сферы Тюменской области в 2003 году……….10

2.3 Анализ рынка жилья г. Тюмени……………………………………… .11

2.4 Описание местоположения объекта оценки………………………… .14

2.5 Описание объекта……………………………………………………… 14

3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода……………………………………………………………………… .16

3.1 Подбор объектов-аналогов………………………………………………16

3.2 Определение корректировок…………………………………………….18

4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода……….21

4.1 Метод капитализации…………………………………………………….22

5. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода…… 25

5.1 Определение стоимости земельного участка………………………… .25

5.2 Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта недвижимости………………………………………………………… 26

5.3 Расчет величины накопленного износа………………………………….28

5.4 Расчет стоимости объекта оценки затратным методом……………… .29

6. Согласование результатов………………………………………………… 30

Выводы и заключения……………………………………………………………32

Список литературы…………………………………………………………… 33

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Основные факты и выводы

Наименование оцениваемого объекта: Недвижимое имущество – двухкомнатная квартира.

Месторасположение: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24.

Заказчик оценки: Кадникова Наталья Сергеевна, проживающая по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв.24.

Собственники объекта оценки: Иванов Иван Иванович, зарегистрирован по адресу: г. Тюмень, ул. Широтная, д. 1, кв. 1.

Исполнитель оценки: ЗАО «Тюменская недвижимость», 625000, г. Тюмень, ул. Республики, 23. Лицензия на осуществление оценочной деятельности серии № 001568 от 04.10.2001 г.

Дата осмотра: 06 августа 2004 года

Дата оценки: 06 августа 2004 года

Дата составления отчета: 06 – 12 августа 2004 года

Цель оценки: Определение рыночной стоимости по состоянию на 06 августа 2004г. для предъявления в коммерческий банк «Агропромкредит» (Тюменский филиал) с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.

Перечень документов, представленных Заказчиком, отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:

1. Справка Тюменского Жилищно-строительно кооператива № 30 (копия).

2. Свидетельство о регистрации права собственности (копия).

3. Технический паспорт (копия).

1.2 Сертификат качества оценки

Оценщики, выполнившие данную работу, подтверждают на основании своих знаний и убеждение, что:

- утверждение и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

- анализ и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимым и профессиональным мнением;

- оценщики не имеют ни в настоящем, ни в будущем какого-либо имущественного интереса в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по Договору об оценке) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом, мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- оплата услуг оценщиков не связана с определение итоговой величины стоимости объекта и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

- наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001г. № 519.

1.3 Сделанные допущения и ограничивающие условия

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.

2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

4. При оценке квартиры оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой жом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта.

4. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

5. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

1.4 Цель оценки

Цель оценки: Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24, по состоянию на 06.08.2004г. для предъявления в коммерческий банк «Агропромкредит» (Тюменский филиал) с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается «… наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».