4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения пло­щади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

— цена за I м2 общей или чистой площади;

— цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или сред­ней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме­рам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравни­ваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, кото­рый является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Цр = Цн х К1 х К2 х К3 х . х Кп,

где Цр — рыночная цена;

Цн — нормативная цена земли;

К1 . Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотно­шения между общей стоимостью застроенного участка и стои­мостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь меж­ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооруже­ний. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость за­строенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффици­енты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайо­нам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

где VL, - оценка стоимости земельного участка;

NOI— чистый операционный доход, который генерирует объ­ект недвижимости;

Vв — стоимость улучшений;

RL — коэффициент капитализации земли;

Rв — коэффициент капитализации улучшений2.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена ни­каким видам износов за исключением экономического. Как огра­ниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, при­годного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Та­кие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1. Определение размеров и количества индивидуальных уча­стков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освое­ния и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учиты­ваются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциаль­ных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

В российской действительности освоенными называются зе­мельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определе­ния, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень сла­бо.

Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осу­ществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

Sрз — рыночная стоимость земли;

ЧDЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, зе­мельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различ­ными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регио­нов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохо­зяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капита­лизации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъ­юнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долго­временный характер, ставки и размеры платежей могут корректи­роваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наи­лучшего и наиболее эффективного использования земли использо­вать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирова­ния денежных потоков.

Зарубежный опыт оценки городских земель