Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов, привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков.

Офисов мало.

О стабильности и инвестиционной привлекательности рынка в ближайшем будущем свидетельствуют и другие знаковые события. В конце ноября международная аудиторская и консультационная компания Ernst & Young завершила крупнейшую сделку года на рынке офисных площадей. Она заключила соглашение об аренде 10 000 кв. м в еще не завершенном комплексе "Аврора Бизнес Парк", расположенном на Садовнической улице, д. 82, на беспрецедентно долгий срок - 10 лет.

Первоначально в это здание планировала въехать компания Andersen, команда которой после ее краха объединилась с Ernst & Young. Но она собиралась арендовать там меньшие площади - примерно 6500 кв. м. Однако после объединения расширившемуся штату сотрудников потребовались помещения побольше. Выступавшие от лица застройщика - компании Forum Properties - международные консультанты по недвижимости Colliers International смогли убедить арендатора в том, что имеет смысл подождать восемь месяцев до переезда (отделка завершится только в середине 2003 г. ) , но получить качественное здание класса А.

"Мы предоставили девелоперу схему планировки рабочих мест в соответствии с последними технологическими разработками, - говорит Джеральд Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости Ernst & Young. - Такая схема позволит нашей команде по работе с клиентами предлагать максимальный уровень услуг с минимальными затратами. Новое здание Ernst & Young станет одним из самых удобных и привлекательных офисов в Москве".

Базовая ставка аренды, запрашиваемая в "Авроре Бизнес Парк", - $475 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов ($75) , коммунальных платежей, НДС и стоимости отделки (единовременно $150 за 1 кв. м). Вероятно, такому крупному арендатору были предоставлены скидки, но все равно общий объем сделки можно оценить примерно в $50 млн.

Всего в "Авроре Бизнес Парк" будет 13 зданий общей площадью около 100 000 кв. м. Комплекс занимает участок в 3 га. Сейчас Forum Properties начинает строительство второй очереди "Аврора Бизнес Парк" общей площадью приблизительно 30 000 кв. м, которая будет готова под отделочные работы к середине 2004 г.

Несмотря на объемы нового строительства, уровень вакантных площадей остается низким (см. табл. ). По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Москве существует 2,4 млн кв. м офисов современного класса, объем ввода этого года - 186 200 кв. м. Но объем совершенных сделок - 333 000 кв. м - превышает ввод, что указывает на сохраняющийся высокий спрос. Аналитики Colliers International указывают, что объем нового строительства в 2002 г. , по предварительным подсчетам, на 30% превысит показатель прошлого года, а в 2003 г. планируется ввести в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей классов А и В.

Торговых центров много.

Интерес инвесторов к строительству современных торговых центров сохраняется, хотя многие аналитики предупреждают о вероятном скором спаде. Уже сейчас конкуренция между торговыми комплексами заметно обострилась. В результате помимо месторасположения - фактора, всегда определяющего успех или неудачу торгового проекта, - важное значение приобретают продуманная концепция комплекса и правильный подбор арендаторов. Многие владельцы, открывая торгово-развлекательные центры, делают все больший упор на развлекательную сторону - мультиплексы, боулинги, рестораны и т. д.

Уже в будущем году ставки аренды в торговых центрах, управление которыми осуществляется менее профессионально, чем у конкурентов, неизбежно пойдут вниз, считает генеральный директор "Магазина магазинов" Анна Ширяева. Высокую вероятность такого развития событий подтверждают данные, приводимые Colliers International: если в 2001 г. было введено в эксплуатацию около 160 000 кв. м новых площадей в современных торговых центрах, то до конца 2002 г. ожидается ввод около 600 000 кв. м. Тем не менее пока заполняемость торговых центров арендаторами достаточно высока - в среднем 90 - 95%.

Заключение

В заключение хочется сказать, что рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами.

Нынешний год прошел на петербургском рынке коммерческой недвижимости под знаком приближающихся юбилейных торжеств. Азарт инвесторов, которые стремятся завершить работы к круглой дате, ностальгически напоминает об ударных стройках социализма. Энтузиазм охватил и те компании, чьи проекты напрямую не связаны с обслуживанием туристов и организацией праздничных мероприятий.

Торговые сети "Рамстор" и Metro обещают открыть свои первые гипермаркеты в спальных окраинах Петербурга аккурат к маю 2003-го, чтобы сделать городу подарок ко дню рождения. Девелоперы рассматривают юбилей как прекрасный повод для промоушна своих объектов. На весну намечен финиш наиболее интересных офисных и торговых строек. По выражению губернатора Санкт-Петербурга Владимира Яковлева, 2002 год стал временем "большой работы".

Офисы повышенной комфортности.

Уходящий год характеризовался на рынке бизнес-центров стабильно высокой активностью арендаторов. По данным петербургского представительства компании Colliers International, загрузка офисных зданий за год увеличилась примерно на 5% , достигнув средних показателей 92 - 95% в зависимости от класса. Ресурсы роста арендной платы фактически исчерпаны. На рынке наступила ценовая стабилизация. Незначительный рост ставок (в пределах 10 - 15% ) наблюдался только в секторе дешевых бизнес-центров класса С. В настоящее время офисные комплексы уровня А предлагают площади по $450 - 600 за 1 кв. м в год; ценовой диапазон для объектов категории В составляет $250 - 400; расценки на демократичные офисы С-класса - $150 - 250.

Свидетельством того, что рынок достиг зрелости, стало желание собственников нескольких раскрученных бизнес-центров продать здания вместе с бизнесом. Например, небольшой объект класса В на Серпуховской ул. , 10 (полезная площадь 2700 кв. м) , который принадлежал шведской компании JGB Consulting, приобрела Балтийская инвестиционная корпорация. Сумма сделки не разглашается, однако цены предложения на подобные объекты достигали $2000 за 1 кв. м.

Одна из примет 2002 г. - повышенный интерес потенциальных арендаторов к качественным площадям. Все больше компаний, подбирающих помещения в аренду, настаивают на кондиционировании офисов, им необходимы оптоволоконная связь, независимая система электроснабжения для компьютеров, дополнительный сервис (кафе, фитнес-центр и пр. ) , а также паркинг (желательно одно машино-место на 15 - 20 кв. м арендованных площадей).