· Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

· в виде будущих потоков денежной наличности;

· в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богат­ства собственника недвижимости;

· в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Особенности доходов от недвижимости

· Стабильность дохода.

В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

· Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

· Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зави­сит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.

2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать кон­тролем над активом.

· Неоднородность.

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, оп­ределяющий существенную дифференциацию в доходах между различными едини­цами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

· Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфля­ции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

· Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

· Низкая ликвидность.

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Про­дажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возмож­ной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правиль­ной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реали­зации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное сни­жение может не дать эффекта.

· Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

· Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с цен­ными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

· Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвести­рованных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудше­ния ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополни­тельных усилий (страхования, например).

· Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период созда­ния объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в поло­жительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами акти­вов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного порт­феля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной свя­зи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообра­зие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона бу­дет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.

Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на финансо­вом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых ак­тивов за инвестора, на потребительском — данный объект будет конкурировать с другим за потребителя.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке.