В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Вывод

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

Оценка недвижимости: реалии практики. Мнение специалиста.

Паничкина Наталия Евгеньевна, специалист по оценке недвижимости и регистрации прав на объекты недвижимости.

Образование: Курс 100 при Перовм институте независимой оценки и аудита, профессиональная переподготовка в 2001 году - диплом выдан СпбГУ. Опыт оценки - с 1996 года.

В данный момент рынок оценки переживает последствия процесса лицензирования. Фирмы, специализирующиеся на оценке, подали документы на рассмотрение одними из первых, и поэтому многие из них имеют лицензии. Фирмы для которых оценочная деятельность не является основной и имеющие в штате 1-2 оценщиков до сих пор не могут получить документы. Поэтому в ряде организаций оценочное направление деятельности приостановилось. В апреле-мае текущего года многие предрекали повышение цен на услуги по оценке из-за резкого сокращения практикующих оценщиков. Повсеместный рост цен, по-видимому, не состоялся. Во всяком случае, лицензированные организации не взвинтили цены, пользуясь своей расторопностью. Косвенно это подтверждает тот факт, что у неспециализированных фирм заказов на оценку не слишком много, а специализированные удовлетворены действующими расценками. Пока обязательно проведение оценки только при сделках с госсобственностью шквала заказов не ожидается. Хотелось бы надеяться, что проведение рыночной оценки стало бы обязательным при проведении большинства сделок с недвижимостью. Коль скоро мы движемся к цивилизованному рынку, то и на рыночные отношения надо настраиваться энергичнее. А для этого необходима законодательная база, разработки и утверждения которой мы очень ждем.

Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости нежилого фонда.[2]

Оценка производится в соответствии с признанными международными программами, в том числе по методикам Восточно-Европейского Фонда Недвижимости, Американского Общества Оценщиков, адаптированных к российским условиям. Заключением о стоимости объекта может являться одна (или несколько) из существующих форм в соответствии со стандартами оценки. Наиболее полная форма - это подробный отчет об оценке объекта недвижимости. Он включает в себя обзор рынков недвижимости в регионе, городе, районе, микрорайоне. Также в полном отчете представлены выводы, сделанные из описания рынка недвижимости с приведением подробных расчетов, схем графиков, диаграмм. Описание объекта недвижимости делается довольно подробно, с описанием строительных конструкций здания и подробного описания накопленного износа. Расчеты, проводимые в подробном отчете, приводятся с указанием источников и с подробным объяснением того или иного метода расчета. Заказчиком подробного отчета об оценке может являться потенциальный инвестор, причем не достаточно хорошо владеющий и нуждающийся в дополнительной информации относительно конкретного объекта.

Другая форма отчета об оценке - краткий отчет. Он включает в себя описание объекта недвижимости, описание рынка недвижимости аналогичных оцениваемому объектов недвижимости, расчеты с объяснениями и выводами.

Последняя форма - заключение о стоимости объекта недвижимости. Оно включает в себя заключение о стоимости и сертификацию оценки. Расчеты и описания объекта в данной работе не приводятся. Данная форма может быть использована для предоставления куда-либо профессионального заключения о стоимости объекта. Обычно эта форма отчета не используется отдельно от какого-либо их отчетов (полного или краткого), она лишь предваряет последний. Несмотря на форму экспертного заключения о стоимости объекта, в каждой работе используются для расчетов три метода оценки недвижимости: доходный, затартный, рыночный. Если какой-либо из методов не используется, то это обязательно отмечается в отчете с указанием причины или невозможности использования того или иного метода.

Оценка земли

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственность гражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельного налога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории платель­щиков.

Местным органам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­вор участников сделки.