На какие буквы пойти

Управляющие компании, работающие на этом рынке с самого его зарождения, пытаются каким-то образом присвоения офисному центру какой-либо категории. Пока эта попытки большого успеха не имели. Принятая на западе классификация -А В, С и D - в Петербурге пока не прижилась. Каждый из хозяев нового бизнес-центра по-своему толкует состав и весомость каждого из признаков, позволяющих ему позиционировать свой объект в том или ином классе.

Нередки замысловатые аббревиатуры, описывающие какой-либо офисный комплекс: "А-В+", "с локацией В++". Дискуссию вокруг проблемы классификации бизнес-центров (и вообще о существовании проблемы) все еще продолжаются. Одни считают, что градация нужна, поскольку сразу дает клиенту представление о том, на какой уровень и объем услуг он может претендовать. Другие утверждают, что единственным объективным критерием оценки может быть лишь стоимость аренды, поскольку размер цены как раз и подразумевает необходимый сервис.

Так или иначе, но в ближайшее время классифицировать всю сформировавшуюся и Петербурге офисную массу не представляется возможным: слишком она разношерстна. Но даже если все же удается определить какие-то общие критерии, то остается открытым вопрос - кто, как и на каких условиях будет присваивать конкретному объекту конкретную букву.

Самих же арендаторов подобная дилемма вовсе не тревожит. Свои предпочтения они пока успешно формируют без особой оглядки на букву, стоящую рядом с названием бизнес-центра.

Смутный объект желания

В общем объеме спроса на коммерческую недвижимость на долю офисной недвижимости приходится порядка 20%. Наибольшим спросом среди арендаторов продолжают пользоваться офисные помещения до 50 кв.м. Их желают снять более 50% от всего числа нуждающихся. Желающие арендовать площади до 100 кв. м. составляют около 20%, приблизительно столько же составляют желающие поселиться в офисе площадью до 150 кв. м. За последнее время спрос на эти форматы продолжает расти. Как правило, они востребованы относительно молодыми, но динамично развивающимися компаниями. При этом более 80% арендаторов предпочитает снимать помещения по ставке не более $200 в год за кв. м.

Активность арендаторов и дефицит площадей приводят к благоприятному положению собственников на рынке и повышают рентабельность аренды. Поэтому они продолжают в большей степени ориентироваться на сдачу помещений в аренду, нежели на продажу. По статистике, около 80% офисных помещений предлагаются в аренду, и только 20% - на продажу. Однако отмечаются и случаи продажи бизнес-центров. Так, например, компании JGB Consulting здание на Серпуховской улице, 10 (бизнес-центр JGB House-2, позиционировавшийся как класс "В"), приобрела "Балтийская инвестиционная корпорация".

Цена офиса

Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра. Последний показатель определяется местоположением (близостью к центру города и транспортной доступностью), наличием первоклассных арендаторов.

Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре города, составляют $200-600 за м2 в год, в офисных центрах на окраинах города колеблются от $50 до $250 за м2 в год. Обычно сверх названных величин начисляется НДС. Отдельно могут также оплачиваться издержки на управление, установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за парковку обычно взимается отдельно и составляет $350-1000 за место в год.

Во втором полугодии 2002 года офисы класса А ("Атриум". "Шведский дом", "Белые ночи" и "Северная столица") были ориентированы на ставки $400-600 за кв. м. в год. В классе "В" эта цифра колеблется в пределах $250-400 за кв. м. в год и зависит от заполняемости: чем она выше, тем цена ближе к нижней границе класса А. В классе С за 1 кв. м. в год в среднем требуют $120-250.

Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице[3]

По уровню арендных ставок на офисную недвижимость Москва – самый дорогой город во всей Восточной Европе. И в то же время ни в одной столице этой самой Европы не сыщешь офиса по столь смехотворно низким льготным ценам, которыми московские власти пытаются привадить малый бизнес: около $15 за квадратный метр в год. Это все к тому, что, наверно, нет в мире еще одного мегаполиса, где бы рынок недвижимости для бизнеса был столь «многоукладен»: от суперсовременных бизнес-центров самого высокого класса до полуподвальных «контор» и переоборудованных магазинных «подсобок» – все находит своего арендатора.

Работать – так с комфортом

Если уж аналитики берутся за освещение тенденций, то пишут в основном о двух высших – «А» и «В» – классах коммерческой недвижимости, то есть о бизнес-центрах. Это, конечно, самое интересное и презентабельное, что есть у нас по части офисов – правда, лишь для тех арендаторов, кого не смущают цены от $300-400 за «квадрат» в год. Все эти роскошные современные «плазы» и «тауэры» из зеркального стекла, или, наоборот, модернизированные деловые особнячки в центре – все, что в этом роде строится в последние годы в столице, разбирается арендаторами едва ли еще не до приемки в эксплуатацию. Хотя арендные ставки здесь в течение прошлого года росли и добрались до $550-600 для класса «А» за квадратный метр и $450-500 – для «В». Причем специалисты прогнозируют и в 2002-м дальнейший, пусть и не такой активный, рост цен аренды респектабельных офисных площадей.

Многочисленные преимущества вновь построенных бизнес-центров очевидны. Это, во-первых, гибкая планировка. Если, въезжая в помещения, которые прежде сдавались, арендатор ограничивает свои возможности по перепланировке и ремонту уже сложившейся структурой, то в новых помещениях ему, как правило, предлагают «открытое пространство», которое намного легче приспособить под свои запросы. Это относится и к вопросам дизайна – в отличие от готовых, отделанных по общему «евростандарту», на новом месте легче создать «фирменный стиль»: помещения предлагаются без чистовой отделки. Кстати, это зачастую подразумевает и возможность сэкономить – владельцы зданий обычно предусматривают льготы по оплате на период отделочных работ или разного рода компенсации.

При этом в новых бизнес-центрах уже отделанные места общего пользования, современные мощные инженерные системы и оборудование. Так, практически все современные центры разделяют компьютерное и силовое питание – это одна из жизненно необходимых позиций для современного офиса. В здании, как правило, поддерживается искусственный микроклимат, обеспечивающий необходимую влажность, температуру и присутствие свежего воздуха независимо от сезона. Некоторые арендодатели считают необходимым сообщать арендаторам также такие показатели функционирующего здания, как максимальный звук от кондиционеров, нормы рециркуляции воздуха в час и уровень освещенности всех офисных площадей. Да что там говорить, даже наличие современного скоростного лифта – и то важно: это гарантирует экономию времени, а время, как известно, деньги.