В некоторых случаях требуется специальное регулирование отношений собственности на зем­лю нормами земельного законодательства. На­пример, формальное применение гражданского законодательства к собственникам земельных до­лей, возникших при приватизации сельскохозяйст­венных угодий, не позволяет выделить земельную долю в натуре (на местности), так как получить согласие значительного количества участников об­щей долевой собственности (500-3000 человек) на выдел земельной доли в натуре (на местности), нотариально удостоверить согласие каждого на практике невозможно.

Еще одна проблема - разграничение государ­ственной собственности на землю на федераль­ную и субъектов Федерации. Ее решение видится в принятии (в соответствии с положениями ст. 72 Конституции) федерального закона о разграниче­нии земель, находящихся в государственной соб­ственности. Проведение такого разграничения в федеральном законе позволит кроме закрепления критериев отнесения земель к федеральной соб­ственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности опре­делить порядок, в соответствии с которым и будут проводиться фактическое выделение земель и формирование объектов собственности, принад­лежащих Российской Федерации, ее субъектам, муниципальным образованиям.

С другой стороны, это позволит соблюсти ба­ланс интересов Федерации, ее субъектов и муни­ципальных образований, так как передача собст­венности в первую очередь должна послужить развитию экономики и укреплению материальной базы органов местного самоуправления. До проведения такого разграничения невозможно дать четкий ответ на вопрос, какие государствен­ные органы имеют право распоряжаться земель­ными участками, находящимися в государствен­ной собственности, и какими земельными участ­ками имеют право распоряжаться органы местного самоуправления. В соответствии с ч. 3 ст. 15 Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федера­ции" в исключительном ведении представи­тельных органов местного самоуправления нахо­дится установление порядка управления и распо­ряжения муниципальной собственностью. Однако фактически эта норма не может приме­няться, так как объекты муниципальной земель­ной собственности еще не выделены из земель, находящихся в государственной собственности.

2. Плата за землю.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений, в частности по вопросу платного землепользования, в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых в российском обществе. Принцип платного использования земель, установленный Законом РСФСР от 11 октября 1991 года «О плате за землю», является одним из основополагающих принципов земельного права и обязательным условием эффективной эксплуатации, рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия, почвообеспечения, развития инфраструктуры в населённых пунктах, а также формирования специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли.

Плательщиками земельного налога являются все физические и юриди­ческие лица, использующие землю на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, пользова­ния. Арендаторы уплачивают аренд­ную плату, которая является самостоятельным видом платежа.

Предметом налогообложения или взимания арендной платы является конкретный земельный участок, находящийся в собственности, пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде на территории Российской Федерации.

Собственники земли, землевладель­цы и землепользователи (кроме арендаторов, с которых взимается аренд­ная плата) облагаются ежегодным земельным налогом. При этом размер земельного налога не зависит от ре­зультатов их хозяйственной деятель­ности и устанавливается на основе ренты, исходя из основных критери­ев, определяющих хозяйственную ценность земель (основное целевое на­значение земли, т. с. целевая катего­рия, к которой отнесен земельный уча­сток; степень пригодности участка для удовлетворения конкретно-опреде­лённых хозяйственных нужд; место­расположение участка в данном хо­зяйственно-экономическом простран­стве: других природных и экономи­ческих условий), в виде стабильных платежей за единицу земельной пло­шали в расчёте на год. Порядок и сроки проведения оценок земель ус­танавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Арендная плата за земельный уча­сток (размер, условия и сроки её вне­сения) устанавливается договором между собственником и арендатором. В соответствии со статьёй 1, пункта 15 Федерального закона Российской Федерации от 9 августа 1994 года № 22-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О пла­те за землю» арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Нормативная цена земли вводит­ся для обеспечения экономического регулирования отношений при по­купке, выкупе и передаче земельных участков в собственность гражданам, определении коллективно-долевой собственности на землю, передаче её по наследству, дарении, для полу­чения под залог земли банковского кредита и в некоторых других слу­чаях. Порядок определения нор­мативной цены земли установлен постановлением Правительства Рос­сийской Федерации от 15 марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Закон разграничивает налого­обложение земель сельскохозяй­ственного назначения и несель­скохозяйственных угодий. При этом объектами обложения земель­ным налогом и взимания аренд­ной платы являются конкретно-определённые земельные участки, части земельных участков, земель­ные доли (при общей долевой соб­ственности на земельный участок, в том числе без выдела доли в натуре), предоставленные юриди­ческим и физическим лицам в соб­ственность, владение или пользо­вание (аренду). К ним, в частно­сти, относятся:

- сельскохозяйственные угодья, предоставленные для ведения сельскохозяйственного произ­водства и подсобного сельского хозяйства;

- земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуаль­ного садоводства, огородничества и животноводства, сено­кошения и выпаса скота;

- земельные участки, предостав­ленные кооперативам граждан для садоводства, огородничества и животноводства;

- служебные земельные наделы;

- земельные участки для жилищ­ного, дачного, гаражного стро­ительства и иных целей;

- земли промышленности, транс­порта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энер­гетики;

- земли лесного фонда, лесов экс­плуатационного назначения, предоставленных для заготовки древесины;

- земли водного фонда, предостав­ленные для хозяйственной дея­тельности;

- земли лесного и водного фондов, предоставленные для рекреаци­онных целей.

Земельный налог на сельскохо­зяйственные угодья устанавлива­ется с учётом состава угодий, их качества, площади и местоположе­ния, а минимальные ставки земель­ного налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливаются органами законодательной (представитель­ной) власти субъектов Российской Федерации, исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки уго­дий по группам почв пашни, а так­же многолетних насаждений, сено­косов и пастбищ.