К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроен­ной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от про­дажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разде­ление земельного массива на отдельные участки. Разбивка боль­шого земельного массива на отдельные участки — широко распро­страненная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает произ­водственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы применения метода определения затрат на освоение.

1 этап. Определение размеров индивидуальных участков ис­ходя из юридических и физических возможностей, а также эконо­мической целесообразности.

В первую очередь размеры и благоустройство земельных уча­стков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

2 этап. Расчет стоимости освоенных участков.

Данный расчет осуществляется или путем анализа сопостави­мых участков, которые недавно были аналогичным образом освое­ны, или на основе метода сопоставимых продаж.

3 этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предпола­гаемого периода застройки земельных участков.

Затраты на освоение включают: инженерные расходы по рас­чистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и ком­мунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

4 этап. Вычет затрат на освоение и предпринимательской при­были из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является стои­мость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую :* прибыль.

5 этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отра­жает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Наконец, для земель поселений оценка может проводиться ис­ходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину за­трат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Комментарий к Статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации

(под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова) Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г.

Статья 66. Оценка земли

1. ЗК 1991 г. не регулировал правила оценки земли, определяя лишь, что цена, по которой земельные участки продаются гражданам местными Советами, устанавливается законодательными актами России и входящих в ее состав республик (ст. 48).

В комментируемой статье названы два вида стоимости земельных участков (рыночная и кадастровая), каждая из которых используется в целях, определенных законодательством. Так, согласно п. 5 ст. 65 Кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом и федеральными законами.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности"*(254), принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации.

ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности".

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.