Оценка земельного участка путем сравнения с другими, про­данными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного уча­стка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравне­нии земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

Права собственности. Поправка вносится при отягощении:

1) прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

2) Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

3) Условия продажи. Корректировка на этот элемент отража­ет нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупа­телем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупа­тель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

4) Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой прода­жи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая про­дажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая дина­мику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вно­сятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

5) Местоположение. При сопоставлении местоположения уча­стков анализируется влияние окружения на конкурентоспособ­ность участков на рынке по физическим, социальным, экономиче­ским и даже политическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких слу­чаях, когда участок расположен на краю района и на него воздей­ствуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправ­ку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на осно­ве анализа парных продаж.

6) Физические характеристики. В процессе сравнения выяв­ляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых зе­мельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляцион­но-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зави­симость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного разме­и, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками ис­пользуются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен­и использование, при разделении земельных массивов на стан­дартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть со­поставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру зе­мельные участки в районах массовой жилой или дачной застрой­и. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными пробле­мами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонирова­нию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разре­шенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы(середины ранжированного ряда) или среднеарифметической ве­личины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому зна­чению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандарт­ного) участка и единицы сравнения должны давать приблизитель­но одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом мето­да типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элемен­там сравнения.

Преимуществом метода, единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод использу­ется при освоении новых земельных массивов и стандартной за­стройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итого­вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча­стка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.