Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимо­сти;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность мно­гоцелевого использования земли:

— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения раз­ личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли од­новременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стои­мость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на со­ответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учи­тывать возможность их одновременного использования как при­родного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рацио­нальное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способ­ствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в об­ласти землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффектив­ное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также не­рациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически

вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей час­ти национального богатства, несовершенство земельного законода­тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не­эффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре­форма позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество гра­ждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строи­тельства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельско­хозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, зем­ли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселе­ний) относятся все земли в пределах черты поселений, находя­щиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта по­селений — это внешние границы земель города, поселка, сельско­го поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекра­щения права собственности на землю, права землевладения, зем­лепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее слож­ными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют террито­рии, используемые сельскохозяйственными предприятиями, орга­низациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного произ­водства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отве­денные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, исто­рико-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со­оружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса — это государственные земли, не предоставлен­ные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретно­му земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки яв­ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.