Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставле­ние земельного участка арендодателем во владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования зе­мельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, ана­логичных оцениваемому и величин арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, прихо­дящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов при­писывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходя­щийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и про­должительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Сравнительный подход к оценке земельных участков

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных зе­мельных участков и участков с индивидуальной жилой застрой­кой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении ин­формации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу зе­мельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопостави­мые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участ­ка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является от­крытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соот­ветствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобре­таться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментиро­вание и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельно­го участка относятся:

—зонирование и целевое назначение использования земли;

—плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

—местоположение;

— передаваемые юридические права собственности и другие. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

—инвестиционную мотивацию;

—платежеспособность;

—социально-юридический статус;

—источники и формы финансирования;

—предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

—участки, используемые для целей садоводства и огородни­чества;

—участки, используемые для ведения личного подсобного хо­зяйства;

—участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

—участки, используемые для массового жилищного строи­тельства;

—участки под объектами коммерческой недвижимости;

—участки под общественными объектами и т.п.

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участ­ков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор ин­формации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но боль­шее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участ­ками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произош­ли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о прода­жах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогич­ные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назна­чение. Для определения возможного использования объекта оцен­ки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравниваемые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участ­ками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом разли­чий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отлича­ется от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо вне­сти поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцени­ваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопостави­мого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За ка­кую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обла­дай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому уча­стку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более вы­сокими характеристиками оцениваемого земельного участка.