Для определения рыночной стоимости земельного участка ис­пользуется следующая информация:

—титул собственности и регистрационные данные по земель­ному участку, сервитуты;

—категория земель, в границах которых расположен земель­ный участок;

—физические характеристики участка;

—данные о взаимосвязи участка с окружением;

— экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые комитеты и органы, где осуществляется ре­гистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками ис­пользуются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен­и использование, при разделении земельных массивов на стан­дартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть со­поставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру зе­мельные участки в районах массовой жилой или дачной застрой­и. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными пробле­мами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонирова­нию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разре­шенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы

(середины ранжированного ряда) или среднеарифметической ве­личины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому зна­чению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандарт­ного) участка и единицы сравнения должны давать приблизитель­но одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом мето­да типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элемен­там сравнения.

Преимуществом метода, единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод использу­ется при освоении новых земельных массивов и стандартной за­стройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итого­вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча­стка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка ис­пользуется следующая информация:

—титул собственности и регистрационные данные по земель­ ному участку, сервитуты;

—категория земель, в границах которых расположен земель­ный участок;

—физические характеристики участка;

—данные о взаимосвязи участка с окружением;

— экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и

поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется ре­гистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земель­ные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объек­тивной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой ин­формации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает не­удовлетворительные результаты в условиях высоких темпов ин­фляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоста­вимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточ­но для использования метода сравнения продаж, приходится об­ращаться к косвенным и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

Метод переноса или соотнесения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует опре­деленная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улуч­шений.

Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Це­на продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью со­оружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансирован­ности и предельной производительности.