Типовой договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда утвержден Приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 года № 17-132 (приложение 1). До этого времени действовал Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415.

Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора социального найма жилого помещения является ордер.

Однако в действительности есть отступления от этой нормы.

В Приморском крае сложилась своеобразная практика заселения жилых помещений, находящихся в государственной собственности края, как субъекта Российской Федерации. В постановлении Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого помещения» сказано:

«Предоставление гражданам жилых помещений из жилищного фонда, находящегося в собственности Приморского края, как субъекта Российской Федерации, осуществлять по договору социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством».

Постановлением Губернатора края от 26.01.99 №33 «О внесении изменений в постановление Губернатора края от 20.08.98 № 416 «О договоре найма жилого помещения» утвержден типовой договор социального найма жилого помещения (см. приложение 2).

За два с небольшим года хозяйственным управлением администрации края заключено 75 таких договоров на более чем 4 тыс. кв. м. общей площади жилья. Ордеры на эти квартиры не выдавались.

Такая практика возникла по политическим причинам из-за имевших место в 1998 г. противоречий между администрацией края и администрацией (мэрией) г. Владивостока, возглавляемой в тот период В.И. Черепковым, который отказывался выписывать ордера на государственное жилье. Такое положение дел остается и после снятия Черепкова, т.к. упрощает процедуру заселения жилых помещений краевой собственности. На основании заключенного договора производится и приватизация данных квартир (п.п. 5,8 вышеназванного постановления Губернатора Приморского края № 33).

В настоящее время обсуждается вопрос о выдаче через органы местного самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке ордеров на данное жилье, но пока оба постановления (№№ 416 и 33) действуют.

1.4. Предмет жилищного найма

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом).

Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет, причем основу государственного учета составляет технический учет. Технический учет осуществляют государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (далее именуемые БТИ - бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет - Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете".

Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ст. 52 ЖК РСФСР).

1.5. Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель

Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В связи с таким требованием закона государственные предприятия, наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству, не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Министерства государственного имущества Российской Федерации, предприятия субъектов РФ или муниципального образования - соответствующего комитета по управлению имуществом субъектов Федерации или муниципальных образований. Мингосимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным органам.

Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.

В свете проводимой в соответствии с указами Президента Российской Федерации (от 29 марта 1996 г. № 432, от 28 апреля 1997 г. № 425), постановлениями Правительства РФ политики реформирования жилищно-коммунального хозяйства в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг привлекается все больше предприятий, организаций различных организационно-правовых форм для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг с целью повышения качества и снижения стоимости этих услуг. Собственник жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование - наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Поэтому определение в ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР наймодателя как жилищно-эксплуатационную организацию не всегда соответствует настоящему положению дел. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые «службы заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем, жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником жилищного фонда - муниципалитетом - управляющая организация, которой собственник передал права по заключению договоров найма жилого помещения.