Далее реализуя положения Закона "Об основах федеральной жилищной политики", Правительство Российской Федерации 18 июня 1996 года приняло Постановление № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», в котором установило структуру платежей за жилищно-коммунальные услуги и определило органы, устанавливающие их уровень. Данным постановлением определено, что «структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж - за коммунальные услуги. Собственник жилых помещений осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц. В то же время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию)» - как было сказано выше, в настоящее время действуют новая редакция этих положений, закрепленная постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ "размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения". В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. То есть авторы Кодекса не конкретизировали, какие платежи и за что должны взиматься по договору найма в виде платы за жилое помещение. Что же касается установления размера платы по соглашению сторон, то данное положение относится к договорам коммерческого найма, который, хоть и не прописан детально ни в одном из существующих федеральных нормативных актов (за исключением, наверное, Приказа Минстроя РФ от 20.08.96. № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»), но может применяться в том жилищном фонде, который в соответствии со ст. 1, 12-15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 40 Конституции РФ не отнесен к жилищному фонду социального использования.

Что касается государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, то наниматели проживают в нем по договору социального найма, плата за который устанавливается в соответствии со ст. 13,15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 56,57 Жилищного кодекса РСФСР и не может определяться сторонами самостоятельно на договорной основе, как это и определено в ст. 682 ГК РФ. Надо отметить, что и в данных статьях Гражданского Кодекса не идет речь об источниках финансирования этих видов услуг. В то же время ст. 149 ЖК определяет, что «финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет средств государственного бюджета» [1, c. 63]. Данное положение принималось еще в то время, когда квартирная плата составляла ничтожную долю средств, расходуемых на содержание и ремонт жилищного фонда, и не могла являться источником финансирования затрат по его ремонту.

Статья 1 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики" в свою очередь определяет, что "договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги" [28, c. 4]. В соответствии со ст. 15 этого же Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. . Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья" [28, c. 12,13]. То есть, в соответствии с данными статьями по договору найма наниматель оплачивает коммунальные услуги и плату за пользование жилым помещением, которая, в терминологии законодателя, определяется как оплата жилья, взимаемая за его содержание и все виды ремонта. Причем, установление дифференцированной оплаты в зависимости от качества и, особенно, местоположения жилья невозможно без введения платы за наем, которая и должна учитывать потребительские свойства жилья. К сожалению, в России на сегодняшний день складывается такая ситуация, что граждане, проживающие в худших жилищных условиях, зачастую платят больше, чем проживающие в лучших условиях и в лучшем фонде. Введение платы за наем позволяет устранить данную диспропорцию и учитывать качество жилья при установлении размера его оплаты, как это и предусматривается "Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений", утвержденными Приказом Минстроя России от 12.12.96 № 17-152.

В соответствии с "Методическими указаниями" первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях - должен при расчете и в соответствующих формулировках постановления местной администрации применяться для компенсации затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда и все виды ремонта только мест общего пользования. Плата же за наем, вводимая для нанимателей, может расходоваться на капитальный ремонт помещений, в которых данные наниматели проживают, то есть собственно на реконструкцию здания в целом.

Введение платы за наем на уровне отдельного муниципалитета правомерно только в том случае, если в нормативных актах субъекта Федерации предусмотрено взимание этого вида платежей с граждан на данной территории, так как, повторюсь еще раз, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что "порядок перехода на новую систему оплаты жилья . определяется Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации" [28, c. 12]. Следовательно, муниципальные образования не вправе изменять структуру платежей граждан без наличия соответствующего решения на уровне субъекта Федерации.

В Приморском крае структура платежей была изменена постановлением Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 "О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг", где предусматривается и плата за наем, и плата за капитальный ремонт. Плата за наем введена в крае постановлением Губернатора от 25.02.97. № 73 "Об утверждении Временного порядка расчета ставок за наем жилья муниципального и государственного (ведомственного) жилищного фонда". В 1998 году было принято постановление Губернатора края от 17.06.98. № 290 "О мерах по исполнению постановления Губернатора края от 14 ноября 1996 г. № 583 " О мерах по дальнейшему переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в крае", в котором главам муниципальных образований рекомендуется повсеместно ввести плату за наем жилья, а также ввести в платежи за содержание и ремонт жилья плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Этим же постановлением отменено вышеназванное постановление № 73. В настоящее время плата за наем жилья введена в 31 муниципальном образованиии, плата за капитальный ремонт - в 18 .