1.8. Общие требования к договорам найма жилого помещения

Ряд положений главы 35 ГК РФ относится к обоим указанным видам договора найма жилых помещений:

1. Предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК). Однако несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК, лишает стороны право ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличии от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

2. Гарантируется сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности (ст. 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору жилое помещение. При отчуждении собственником (а также обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Нарушение прав нанимателя со стороны нового наймодателя влекут в соответствии со ст. 305 ГК право нанимателя на защиту своего владения.

Кроме того, общими являются нормы: обязанности нанимателя жилого помещения - ст. 678 ГК, ремонт помещений - ст. 681 ГК (подробнее рассмотрим ниже в Главе 2), временные жильцы - ст. 680 ГК и поднаниматели – п. п. 1-3 ст. 685 ГК.

Последнюю норму рассмотрим поподробнее.

1.9. Поднаем жилого помещения

Статья 685 ГК РФ дает понятие договора поднайма жилого помещения. В соответствии с названной статьей по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

Согласия совместно проживающих с нанимателем членов семьи на заключение договора поднайма не требуется, но, принимая во внимание их равенство между собой, очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями [4, c. 258].

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м).

Настоящее требование из числа ранее действовавших (ст. 76 - 79 ЖК РСФСР) является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (ст. 77 ЖК РСФСР) не действуют.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя, она не лимитирована в отличие от требований ранее действующей ст. 78 Жилищного кодекса.

Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой разновидности договора жилищного найма.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает, как было сказано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.

Пункты 4,5,6 ст. 685 ГК РФ адресованы коммерческому найму.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет.

Если договор найма досрочно прекращается, следует соответственно прекращение и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок.

Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права на жилище на условиях договора найма жилого помещения. Исследовано понятие договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с учетом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касается договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия» Государственной Думой Российской Федерации новой редакции Жилищного кодекса многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических условиях, остаются не регламентированными.

Глава II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Права нанимателя и членов его семьи

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выписан ордер. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимателя проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В ЖК РСФСР не содержится определение понятий «семья» или «член семьи» собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются «члены семьи собственника», содержится прямая отсылка к ст. 53 Жилищного кодекса: называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.

В литературе указывается обычно, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры[8].

В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи[9].

В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или

свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.